被相続人居住用家屋等確認書とは｜結論から
「実家を売ったら3,000万円も控除できる制度があるらしいけれど、確認書というものが必要らしい」——相続した空き家の売却を考えている方から、こうした相談をよく聞きます。
結論からお伝えします。被相続人居住用家屋等確認書（ひそうぞくにんきょじゅうよう かおくとう かくにんしょ）とは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた家を相続して売ったときに使える「空き家の3,000万円特別控除」という税金の制度を、実際に使ってよいかどうかを市区町村が証明してくれる書類です。この確認書がないと、たとえ他の要件をすべて満たしていても、控除を受けることができません。
確認書のもらい先は税務署ではなく市区町村。申請から交付まで日数がかかるため、確定申告に間に合うよう早めの申請が必要です。
- 取得先は税務署ではなく、家がある市区町村の窓口
- 申請書は様式1-1／1-2／1-3の3種類。売り方によって使う様式が変わる
- 交付までは自治体差があるが、数週間かかることを見込んで早めに動くのが安全
本記事では、確認書の位置づけから、取得先、申請書様式の選び方、必要書類、交付までのスケジュール、確定申告での使い方、そして「確認書が取れない・特例が使えない場合」にどうするかまで、順番に解説します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています（国税庁 No.3306、2026年8月2日確認）。
制度そのものの適用要件（控除額・譲渡期限・耐震基準など）は、空き家の3,000万円控除とはで詳しく解説しています。本記事は、その要件のひとつである「確認書」の取り方に絞って解説します。
取得先は税務署ではなく市区町村｜申請窓口・申請方法
まず、いちばん間違えやすいポイントからお伝えします。被相続人居住用家屋等確認書は、税務署では発行してもらえません。取得先は、売却する家がある市区町村の役所です。
「税金の控除に使う書類だから税務署だろう」と思い込み、税務署に問い合わせて時間を無駄にしてしまう方が少なくありません。確認書はあくまで「空き家が制度の要件を満たしているか」を市区町村が確認するための書類であり、税金の計算・申告そのものは税務署（確定申告）で行うという役割分担になっています。
💬 「税務署に聞けばいいのでは」と考えて時間を使ってしまう方は本当に多いです。まず市区町村の窓口（建築指導課や住宅政策課など、担当課の名称は自治体により異なります）に問い合わせるところから始めましょう。
担当する部署の名称は、建築指導課・住宅政策課・空き家対策課など、自治体によってさまざまです。どの課が担当か分からない場合は、市区町村の代表電話や公式サイトの検索窓で「被相続人居住用家屋等確認書」と入力して調べるとたどり着きやすくなります。申請方法は、窓口での提出のほか、郵送での申請を受け付けている自治体もあります。遠方に住んでいて窓口に行きにくい相続人にとっては、郵送申請が利用できるかどうかも事前に確認しておくとよいでしょう。
確認書は税務署ではなく、家がある市区町村の窓口で申請します。担当課の名称は自治体ごとに異なります。
申請書様式1-1／1-2／1-3の選び方【売り方で変わる】
確認書の申請書には、「様式1-1」「様式1-2」「様式1-3」という3つの種類があります。どれを使うかは、家をどのように売却したか（する予定か）によって決まります。これらは令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡に対応した様式です（それ以前の譲渡の様式区分については、本記事では未確認のため、該当する場合は申請先の市区町村にご確認ください）。
- 様式1-1：家をそのまま（あるいは耐震基準を満たす状態にしてから）売却した場合に使う様式
- 様式1-2：家を取り壊して更地（建物のない土地）にしてから売却した場合に使う様式
- 様式1-3：古い家をそのままの状態で売却し、買主が譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行うことを約束している場合に使う様式
どの様式を使うべきか迷ったときは、次の図を目安にしてください。
図: 売却方法から見た申請書様式1-1／1-2／1-3の選び方（一般的な区分の目安）。
例えば、親から相続した築40年の実家を、外壁も傷んでいないため取り壊さずそのまま買主に引き渡す場合は、様式1-1を使うことになります。一方、老朽化が激しく、更地にしてから売却する方が買い手を見つけやすいと判断して解体した場合は、様式1-2を使います。取り壊しにあたっては、自治体の解体補助金を使える場合もあるため、あわせて空き家の解体補助金 全国まとめ＋落とし穴5点もご確認ください。
様式は市区町村の公式サイトからPDFやWord形式でダウンロードできることがほとんどです。書き方に迷う場合は、記入例が公開されている自治体も多いため、あわせて確認するとよいでしょう。どの様式を使えばよいか自分では判断しづらい場合は、自己判断で進めず、窓口に直接相談することをおすすめします。
様式を誤ったまま申請すると、窓口での受理時、あるいは審査の途中で書類の不備として差し戻され、正しい様式で書類一式をそろえ直したうえで再提出することになります。「差し戻し→再提出→再度の審査」という流れをたどるため、交付までの期間がそのぶん数週間単位で延びてしまうことも珍しくありません。特に確定申告の期限が近づいている時期にこうした差し戻しが発生すると、期限に間に合わなくなるリスクが高まります。様式選びに少しでも迷いがあれば、書類をそろえる前に窓口へ電話などで確認しておくことが、結果的に一番の近道になります。
💬 様式選びを間違えると、窓口で書類を出し直すことになり、結果的に交付が遅れてしまいます。迷ったら自己判断せず、窓口に電話で確認してから書類をそろえるのが確実ですよ。
様式は売り方で決まります。家のまま売れば1-1、更地にして売れば1-2、買主が改修・取壊しを約束すれば1-3です。
必要書類・添付書類チェックリスト
申請には、申請書のほかにいくつかの添付書類が必要です。自治体によって細かな指定は異なりますが、一般的に求められる書類は次のとおりです（東京都八王子市の案内を一例として参照、2026年8月2日確認。実際の必要書類は必ず申請先の市区町村で確認してください）。
- 被相続人居住用家屋等確認申請書（様式1-1／1-2／1-3のいずれか）
- 被相続人の住民票の除票の写し（亡くなった方が最後に住んでいた住所を確認する書類）
- 相続人（申請者）の住民票の写し
- 登記事項証明書、または遺産分割協議書の写し（相続人であることが分かる書類）
- 売買契約書の写し（売却先や売却日が分かる書類。すでに売却済み、または売却予定の場合）
- その家が「空き家であったこと」を示す書類（電気・ガスの使用中止日が分かる書類、売却の広告、賃貸や事業に使われていなかったことを示す書類など）
- 様式1-2の場合：家の取壊し後の閉鎖事項証明書、取壊しから譲渡までの間の土地の使用状況が分かる写真（撮影日入り）
- 様式1-3の場合：買主が耐震改修または取壊しを約束したことが分かる売買契約書等
- 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合：入所時期や要介護認定などが分かる追加書類
- 郵送で申請する場合：返信用封筒（切手貼付）
このうち特に見落としやすいのが、「空き家であったこと」を示す書類です。電気・ガスの使用中止日を証明する書類は、電力会社・ガス会社に問い合わせて発行してもらう必要があり、時間がかかることがあります。早めに手配しておくと安心です。
もうひとつつまずきやすいのが、電力会社・ガス会社の契約者が被相続人本人のままになっているケースです。相続人が契約者本人でないことを理由に、電話や窓口での発行依頼をその場で断られてしまうことがあります。この場合は、被相続人が亡くなったことが分かる戸籍謄本や、自分が相続人であることを示す書類の提示を求められるのが一般的です。問い合わせる際にあらかじめ「相続人からの使用中止証明の発行依頼である」ことを伝え、必要な提出書類を確認しておくと、二度手間を避けられます。
💬 添付書類の中でも、電気・ガスの使用中止証明は取り寄せに時間がかかりがちです。申請を思い立ったら、まずこの書類の手配から始めるとスムーズですよ。
書類の細かい指定は自治体ごとに異なるため、申請前に必ずお住まいの市区町村の窓口ページで最新の一覧を確認してください。
主な必要書類は住民票の除票・登記事項証明書・空き家であったことを示す書類など。自治体ごとの指定を必ず確認しましょう。
交付までの日数の目安と確定申告までのスケジュール
確認書は、申請してすぐにもらえるわけではありません。書類を審査したうえで交付されるため、一定の日数がかかります。
交付までの日数や手数料は、自治体によって差があります。一例として、東京都八王子市の案内では、手数料は無料、必要書類がすべて揃ってから2〜3週間程度を目安としつつ、確定申告の時期（毎年2月〜3月）は申請が集中するため1ヶ月以上かかる場合があるとされています（東京都八王子市｜被相続人居住用家屋等確認書の発行、2026年8月2日確認）。あくまで一つの自治体の例であり、日数・手数料はお住まいの市区町村によって異なりますので、必ず申請先の窓口で確認してください。
この「日数がかかる」という点が、確認書取得でいちばんの落とし穴です。相続の発生から確定申告までの時間軸を、1本の線で整理してみましょう。
図: 相続発生から確定申告までの時間軸イメージ。確認書の申請は早めに動くほど安心です。
確定申告の期限は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。この期限に間に合うように確認書を用意する必要があるため、逆算すると「売却が決まったら、できるだけ早く確認書の申請に着手する」のが安全な進め方です。特に確定申告シーズンの直前は申請が集中しやすく、交付が想定より遅れることもあります。
💬 「売却が終わってから、確定申告の直前に確認書を申請しよう」と考えていると、間に合わなくなることがあります。売却の目処が立った時点で、確認書の申請も並行して進めておくと安心です。
交付までの日数・手数料は自治体差があります。確定申告に間に合うよう、売却の目処が立った時点で早めに申請しましょう。
確認書を取得した後の確定申告の流れ
確認書が交付されたら、それを使って確定申告を行います。空き家の3,000万円特別控除は、確定申告をしなければ適用されません。会社員などで普段は確定申告をしない方でも、この特例を使う年は必ず申告が必要になります。
確定申告の際には、確認書に加えて、次のような書類をあわせて提出します（国税庁 No.3306、2026年8月2日確認）。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書の付表兼計算明細書）
- 売買契約書の写しなど、譲渡価額が分かる書類
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 耐震基準に適合することを証明する書類（様式1-1の場合で、耐震改修を行ったとき）
申告先は、売却した家の所在地ではなく、申告する人（相続人）の住所地を管轄する税務署です。確認書の取得窓口（市区町村）と、確定申告の提出先（税務署）が別であることは、この制度全体を通じて混同しやすいポイントなので、あらためて整理しておきましょう。
- 確認書の取得：家がある市区町村の窓口
- 確定申告（控除の適用）：申告する人の住所地を管轄する税務署
なお、相続人が複数いる場合、それぞれの相続人が自分の持分に応じて確定申告を行う必要があります。令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額の上限は2,000万円になる点にも注意してください（相続人が1人または2人の場合は3,000万円）。制度の要件全体については、空き家の3,000万円控除とはで詳しく解説しています。
確認書は確定申告の添付書類のひとつ。申告先は税務署で、確認書の取得窓口（市区町村）とは別である点に注意しましょう。
確認書が取得できない・特例が使えない場合はどうする？
ここまで、確認書の取り方を順番に説明してきました。ですが実際には、すべての方が問題なく確認書を取得し、控除を受けられるわけではありません。次のようなケースでは、確認書が取得できなかったり、特例そのものの要件を満たせなかったりすることがあります。
- 家が古い分、耐震基準を満たしておらず、譲渡までに改修・取壊しが間に合わない
- 相続人が複数いて、売却するかどうかの話し合いがまとまらない（共有名義のまま時間だけが過ぎてしまう）
- 相続開始から3年目の年末という譲渡期限に、書類集めや解体の準備が間に合わない
- 被相続人が老人ホームに入所していた期間の要件など、細かい要件を満たせない
💬 「特例が使えないなら、もう手立てがない」と思い込んでしまう方もいますが、そんなことはありません。特例が使えなくても、売却そのものをあきらめる必要はないんですよ。
こうしたケースで大切なのは、「特例が使えないなら、売却自体を諦めるしかないのか」という視点で立ち止まらないことです。仲介での売却は、耐震基準を満たしていない、あるいは相続人どうしの合意形成に時間がかかっている状態では、買主を見つけるまでに時間がかかりがちです。老朽化した家や再建築不可物件（建て替えができない土地の物件）、共有持分の状態でも、買取であれば現況のまま、比較的早期に売却できる場合があります。
例えば、相続人が複数いて共有名義のまま話し合いがまとまらず、確認書の申請どころか売却の方針すら決まっていない、というケースは珍しくありません。株式会社Triikuが運営する空き家買取.comの実績ページには、共有持分の物件を720万円で買い取った事例が掲載されています（株式会社Triiku 訳あり物件買取事業ページ、2026年8月2日確認）。共有名義や権利関係が複雑な物件でも、買取という選択肢があることは知っておいて損はありません。
同じ実績ページには、再建築不可（現在の建築基準法では建て替えができない土地）の物件を、東京都足立区で1,080万円で買い取った事例も掲載されています（株式会社Triiku 訳あり物件買取事業ページ、2026年8月2日確認）。耐震基準を満たさず、かつ再建築不可という理由で仲介での売却が難しい家でも、買取であれば選択肢になり得ることが分かります。
なお、3,000万円特別控除が使えるかどうか、確認書が取得できるかどうかといった税務・行政上の判断は、本記事だけで断定できるものではありません。要件に該当するかどうか迷う場合は、税理士やお住まいの市区町村の窓口に確認することをおすすめします。
控除額の上限
3年相続開始からの
譲渡期限の目安
720万円共有持分物件の
買取実績（一例）
空き家買取.comでは、特例の要件を満たせるか分からない、確認書の取得に時間がかかりそうで不安、共有名義のまま話し合いが進まない、といった状態の物件でも、買取のご相談を承っています。まずは今の状態のまま、査定だけでも受けてみるという選択肢があります。
特例が使えない・確認書が取れない場合も、売却自体を諦める必要はありません。買取なら現況のまま売却できることがあります。
不動産に相続する際の手続き全般については、相続登記の義務化とはもあわせてご覧ください。相続した空き家をどう売るか、売却の流れ全体を確認したい場合は、次の記事もご参照ください。
空き家買取.comの買取査定について
本サイト「空き家買取.com」は、株式会社Triikuが運営しており、空き家・相続物件の直接買取を専門に行っています。
- 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（01）第111976号
- 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋2丁目39番3号 SVAX西新橋ビル4F
- 電話番号：03-6845-0996（受付時間 10:00〜19:00、年中無休）
（株式会社Triiku 公式サイト｜会社概要、2026年8月2日確認）
「確認書の取得に時間がかかりそうで不安」「特例の要件を満たせるか分からない」「共有名義のまま話し合いが進んでいない」という場合も、買取査定のご相談を承っています。
よくある質問
Q. 被相続人居住用家屋等確認書はどこでもらえますか？
税務署ではなく、売却する家がある市区町村の窓口（建築指導課・住宅政策課など、担当課の名称は自治体により異なります）で申請・取得します。
Q. 被相続人居住用家屋等確認書とは何ですか？
亡くなった方が住んでいた家を相続して売却した際に使える「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」の適用要件を満たしていることを、市区町村が確認・証明する書類です。この確認書がないと、他の要件を満たしていても控除を受けられません。
Q. 被相続人居住用家屋等確認書はいつ申請すればよいですか？
決まった申請時期はありませんが、交付までに数週間かかることが多く、確定申告の期限（原則、売却した年の翌年2月16日〜3月15日）に間に合わせる必要があります。売却の目処が立った時点で早めに申請するのが安全です。
Q. 被相続人居住用家屋等確認書の申請にはいつまでの期限がありますか？
確認書自体に明確な申請期限が定められているわけではありませんが、確定申告に間に合わなければ特例を利用できません。また、家の譲渡自体に「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があるため、逆算して余裕を持って申請することが重要です。
Q. 被相続人居住用家屋等確認書に必要な書類は何ですか？
申請書（様式1-1／1-2／1-3のいずれか）に加え、被相続人の住民票の除票の写し、相続人の住民票、登記事項証明書や遺産分割協議書、空き家であったことを示す書類などが一般的に必要です。詳細は自治体により異なるため、申請先の窓口で確認してください。
Q. 被相続人居住用家屋等確認書の申請はどこの部署（何課）が担当ですか？
建築指導課・住宅政策課・空き家対策課など、担当部署の名称は自治体によって異なります。どの課か分からない場合は、市区町村の代表電話や公式サイトで「被相続人居住用家屋等確認書」を検索して確認するとよいでしょう。
Q. 被相続人居住用家屋等確認書の手数料はいくらですか？
手数料は自治体により異なります。無料としている自治体もあれば、数百円程度の手数料を定めている自治体もあります。断定はできないため、申請先の市区町村の窓口ページで確認してください。
Q. 被相続人居住用家屋等確認書の交付にはどれくらいの日数がかかりますか？
交付までの日数は自治体により異なりますが、必要書類がすべて揃ってから数週間程度を見込んでおくのが安全です。確定申告のシーズン（2〜3月）は申請が集中し、さらに時間がかかることもあります。
Q. 家を取り壊してから売却した場合も確認書は必要ですか？
必要です。家を取り壊して更地にしてから売却した場合は、様式1-2の申請書を使います。取壊し後の閉鎖事項証明書や、取壊しから譲渡までの土地の使用状況が分かる写真などの追加書類が必要になります。
Q. 確認書が取得できない場合、3,000万円控除はあきらめるしかありませんか？
耐震基準を満たせない、相続人間の合意形成に時間がかかる、譲渡期限に間に合わないといった事情で、特例を利用できないケースはあります。ただし、特例が使えない場合でも、仲介や買取による売却自体をあきらめる必要はありません。特例の適用可否について迷う場合は、税理士や市区町村の窓口に確認することをおすすめします。
まとめ｜確認書は「早めの市区町村申請」がカギ
- 取得先は税務署ではなく市区町村。申請書は様式1-1／1-2／1-3の3種類
- 交付までは自治体差があるが数週間かかることを見込み、早めに申請する
- 特例が使えない・確認書が取れない場合も、買取なら現況のまま売却できる選択肢がある
被相続人居住用家屋等確認書は、空き家の3,000万円特別控除を使うために欠かせない書類です。多くの方が誤解しがちですが、もらい先は税務署ではなく、家がある市区町村の窓口です。申請書は売却の方法によって様式1-1／1-2／1-3のいずれかを選び、住民票の除票をはじめとする添付書類をそろえて申請します。
交付までの日数は自治体によって差がありますが、確定申告の期限に間に合わせる必要があるため、売却の目処が立った段階でできるだけ早く動き始めることが、後から慌てないための一番のポイントです。
もし、耐震基準を満たせない、相続人どうしの話し合いが進まない、期限に間に合いそうにないといった事情で特例の利用が難しそうな場合も、売却自体をあきらめる必要はありません。空き家買取.comでは、そうした状態の物件についても、現況のままの買取査定を承っています。まずは今の状況を整理するところから、お気軽にご相談ください。
