相続税の不動産評価額はどう決まる？まず結論

相続した実家や土地の相続税を考えるとき、「不動産はいくらとして評価されるのか」で迷う方は少なくありません。固定資産税の納税通知書に書かれた金額とも、実際に売れそうな金額とも違う数字が出てくるため、混乱しやすいポイントです。

結論からお伝えすると、相続税を計算するときの不動産（土地・家屋）の評価額は、時価（実勢価格）ではなく、国税庁が定めた方法で算出します。土地は「路線価方式」または「倍率方式」、家屋は固定資産税評価額をそのまま使う方法で評価します（国税庁 No.4602｜土地家屋の評価、2026年8月12日確認）。

本記事では、土地・家屋それぞれの評価方法と、簡易的な計算例、基礎控除額・税率を使った相続税額の計算の流れを解説します。実際の納付税額には税額控除など個々の事情に応じた調整が必要になるため、詳しくは税理士への相談をおすすめします。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

土地の評価方法｜路線価方式と倍率方式

相続税を計算するときの土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。どちらの方式を使うかは、土地が所在する地域によって決まります（国税庁 No.4602｜土地家屋の評価、2026年8月12日確認）。

路線価方式（路線価が定められている地域）

路線価方式は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額（路線価）が定められている地域で使う方法です。路線価は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

評価額の基本的な考え方は、次のとおりです（国税庁 No.4604｜路線価方式による宅地の評価、2026年8月12日確認）。

土地の評価額 ＝ 路線価 × 各種補正率（奥行価格補正率など） × 面積

土地の形状（奥行きの長さ、間口の狭さ、不整形など）に応じて、路線価にかける補正率が細かく変わります。正面だけでなく側方・裏面にも路線がある土地は、側方路線影響加算額・二方路線影響加算額も加わります。

倍率方式（路線価が定められていない地域）

倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法です。次の式で計算します（国税庁 No.4606｜倍率方式による土地の評価、2026年8月12日確認）。

土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率

固定資産税評価額は、都税事務所や市（区）役所・町村役場で確認できます。倍率は、路線価と同じく国税庁の「評価倍率表」で確認できます。

自分の土地がどちらの方式に該当するかは、国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表を地域で検索すると分かります。路線価が表示されていれば路線価方式、表示がなく倍率だけが載っていれば倍率方式です。

土地の評価は、路線価がある地域なら路線価方式（路線価×補正率×面積）、無い地域なら倍率方式（固定資産税評価額×倍率）で計算します。

家屋の評価方法｜固定資産税評価額がそのまま基準

家屋（建物）の相続税評価額は、土地よりもシンプルです。次の式で計算します（国税庁 No.4602｜土地家屋の評価、2026年8月12日確認）。

家屋の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0

つまり、家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額とまったく同じ金額になります。毎年送られてくる固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」欄の金額が、そのまま相続税評価額です。

ここまでは、自分が住んでいた・使っていた不動産（自用地・自用家屋）を前提とした評価方法です。賃貸されている土地・家屋の評価は、次の「賃貸中の土地の評価」で解説します。

家屋の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」、つまり固定資産税評価額とそのまま同じです。

賃貸中の土地（貸宅地・貸家建付地）の評価

自分で使っていない、他人に貸している土地は、自用地よりも評価額が低くなります。所有者が自由に使えない分だけ、権利が制約されているためです。代表的な2つのケースを解説します。

貸宅地（借地権が設定されている土地）

貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地のことです。建物の所有を目的として他人に土地を貸している場合が該当します。評価額は次の式で計算します（国税庁 No.4613｜貸宅地の評価、2026年8月13日確認）。

貸宅地の評価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合

「借地権割合」は、路線価・倍率と同じく、国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で地域ごとに確認できます。

貸家建付地（アパート等を建てて貸している土地）

貸家建付地とは、所有者が建てたアパートやビルなどを他人に貸し付けている場合の、その敷地のことです。評価額は次の式で計算します（国税庁 No.4614｜貸家建付地の評価、2026年8月13日確認）。

貸家建付地の評価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

「借地権割合」「借家権割合」も財産評価基準書で確認できます。「賃貸割合」は、アパート等の各独立部分（各部屋）のうち、実際に賃貸されている部分の割合です。継続的に賃貸してきた部屋が、相続開始時にたまたま一時的な空室になっていただけの場合は、賃貸されていたものとして扱ってよいとされています。

貸宅地は「自用地の価額－自用地の価額×借地権割合」、貸家建付地は「自用地の価額－自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で評価額が下がります。割合は財産評価基準書で確認できます。

具体的な計算例（簡易試算）

数字のイメージをつかむために、簡易的な試算例を2つ紹介します。いずれも標準的な整形地で各種補正率が1.00の場合を仮定した簡易計算であり、実際の評価額は土地の形状等によって変わります。

• 路線価方式の例：路線価20万円/㎡、土地の面積200㎡の場合 → 20万円×200㎡＝4,000万円（各種補正率を1.00とした簡易計算）
• 倍率方式の例：固定資産税評価額800万円、倍率1.1の場合 → 800万円×1.1＝880万円

家屋についても、固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」欄がそのまま評価額になるため、計算というより金額を転記するだけで済みます。

自分の不動産の評価額を大まかに確認する手順は、次のとおりです。

• ① 国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、土地の所在地に路線価が付いているか確認する
• ② 路線価がある場合は路線価×面積、無い場合は固定資産税評価額×倍率で土地の概算額を出す（正確な補正率の適用は税理士に確認）
• ③ 家屋は固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」欄をそのまま使う

標準的な整形地であれば「路線価×面積」または「固定資産税評価額×倍率」で概算できます。正確な評価額の算定は税理士への確認をおすすめします。

なお、相続した不動産にかかる税金・費用は、ここまで解説した相続税評価額（相続税の計算に使う金額）だけではありません。相続登記の際にかかる登録免許税は、相続税評価額とは別に、固定資産税評価額を基準にした課税価格から計算します。登録免許税の税率・早見表・免税措置は、以下の記事で詳しく解説しています。

あわせて読みたい相続登記の登録免許税はいくら？計算方法と早見表・免税措置相続登記でかかる登録免許税の税率・計算方法を、早見表つきで解説します。2つの免税措置（期限2027年3月31日）と申請書の書き方、納付方法もあわせて紹介します。2026年8月時点の…›

不動産の評価額から相続税額を出すまでの流れ

ここまでで不動産の評価額が分かったら、次に気になるのは「結局、相続税はいくらかかるのか」という点です。相続税額そのものは、次の順序で計算します（国税庁 No.4152｜相続税の計算、2026年8月13日確認）。

• ① 不動産・預貯金など、相続人ごとの課税価格を計算する
• ② 各人の課税価格を合計し、課税価格の合計額（正味の遺産額）を出す
• ③ 課税価格の合計額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を計算する
• ④ 課税遺産総額を各法定相続人が法定相続分どおりに取得したと仮定し、各人の取得金額に税率を適用して相続税の総額を計算する
• ⑤ 相続税の総額を、実際に財産を取得した割合に応じて各人に振り分け、税額控除を差し引いて納付税額を出す

このうち③の基礎控除額は、次の式で計算できます（同資料）。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

（注）法定相続人の数は、相続放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の人数で数えます。

たとえば法定相続人が2人の場合、基礎控除額は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円です。課税価格の合計額がこの基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。

課税遺産総額が基礎控除額を超える場合、④の税率適用・⑤の按分の段階に進みます。ここで使う税率は、各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額に応じた累進税率であり、地域や物件の個別条件によらず全国一律です（国税庁 No.4155｜相続税の税率、2026年8月15日確認）。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超〜3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超〜5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超〜1億円以下	30％	700万円
1億円超〜2億円以下	40％	1,700万円
2億円超〜3億円以下	45％	2,700万円
3億円超〜6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

たとえば、法定相続人が妻と子2人（法定相続分は妻2分の1・子はそれぞれ4分の1ずつ）で、課税遺産総額が1億5,200万円の場合、法定相続分に応ずる取得金額は妻が7,600万円、子がそれぞれ3,800万円になります。これを速算表に当てはめると、妻の算出税額は7,600万円×30％－700万円＝1,580万円、子の算出税額は3,800万円×20％－200万円＝560万円（2人分で1,120万円）となり、合計した相続税の総額は2,700万円です（同資料の計算例）。

この相続税の総額を、実際に財産を取得した割合に応じて各人に振り分け、配偶者の税額軽減などの税額控除を差し引いたものが、各人の実際の納付税額になります。税額控除の適用は個々の家族構成・財産状況によって異なるため、具体的な納付税額の計算は税理士にご相談ください。

相続税額は「課税価格の合計－基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」で課税遺産総額を出し、法定相続分に応ずる取得金額ごとに10％〜55％の累進税率（控除額あり）を適用して計算します。基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。

相続税評価額と「売れる金額」は別物

ここまで見てきた相続税評価額は、あくまで相続税を計算するための税務上の評価額です。実際に不動産会社に売却したときに得られる金額（実勢価格・売却査定額）とは、必ずしも一致しません。

相続税の申告のために評価額を出す作業と並行して、「実際にいくらで売れそうか」を把握しておくと、納税資金の準備や、今後の方針（住み続ける・貸す・売る）を判断しやすくなります。相続した空き家をどうするか迷っている場合は、以下の記事もあわせてご覧ください。

あわせて読みたい空き家を相続したらどうする？3つの選択肢と最初にやるべきこと空き家を相続したときに何から手をつければいいか、3つの選択肢（住む・貸す・売る）と、相続登記・管理・税金など最初にやるべきことを整理して解説します。2026年8月時点の一次情報に基…›
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相続税評価額は税務上の評価であり、実際に売れる金額（実勢価格）とは別物です。売却を検討する場合は査定で別途確認しましょう。

空き家買取.comの買取査定について

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相続税評価額を確認したうえで、「実際にいくらで売れるのか」を知りたい場合も、無料査定のご相談を承っています。

よくある質問

Q1. 相続税の不動産の評価方法は？

土地は「路線価方式」（路線価×各種補正率×面積）または「倍率方式」（固定資産税評価額×倍率）、家屋は「固定資産税評価額×1.0」で評価します。どちらの方式を使うかは土地の所在地によって決まります。

Q2. 相続税の不動産の評価額は誰が決めるのですか？

土地の評価額は、国税庁が公表する路線価・評価倍率をもとに、相続人自身または税理士が計算します。国税庁の職員が個別に評価額を決めてくれるわけではなく、公表されている基準に沿って自分で（または専門家に依頼して）算出する必要があります。

Q3. 相続税の不動産の評価額はどうやって計算するんですか？

土地は路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額をそのまま使う方法で計算します。詳しい計算式は本記事の「土地の評価方法」「家屋の評価方法」をご覧ください。

Q4. 固定資産税評価額と相続税評価額の関係は？

家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額とそのまま同じ金額です。土地の場合は、倍率方式では固定資産税評価額に倍率をかけますが、路線価方式では固定資産税評価額を使わず、路線価をもとに計算します。

Q5. 自分の土地が路線価方式か倍率方式かは、どうやって調べますか？

国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、土地の所在地を検索すると分かります。路線価が表示されていれば路線価方式、路線価の表示が無く倍率のみが載っていれば倍率方式です。

Q6. 相続税評価額が分かれば、売却したときの金額も分かりますか？

いいえ、必ずしも一致しません。相続税評価額は税務上の評価額であり、実際に売却できる金額（実勢価格）は、立地や建物の状態、周辺の取引事例などをもとにした査定で別途確認する必要があります。

Q7. 賃貸中の土地・アパートも評価額は同じ計算方法ですか？

いいえ、異なります。他人に貸している土地（貸宅地）や、アパート等を建てて貸している土地（貸家建付地）は、自用地としての価額から借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じた金額を差し引いて評価します。自分で使っている不動産よりも評価額は低くなります。

Q8. 相続税には基礎控除がありますか？

はい、あります。「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算する基礎控除額があり、課税価格の合計額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。法定相続人が2人であれば基礎控除額は4,200万円です。

まとめ｜評価額の出し方を知り、売却の判断材料にも

相続税の不動産評価額は、時価とは異なる独自の計算方法で決まります。まずは自分の土地が路線価方式・倍率方式のどちらに該当するかを確認し、大まかな評価額をつかんでおくとよいでしょう。正確な評価額の算定や相続税額そのものの計算は、税理士に相談することをおすすめします。

評価額を確認したうえで、「このまま持ち続けるか、売却するか」を検討したい場合は、空き家買取.comの無料査定もあわせてご活用ください。

空き家をホテル・ゲストハウスとして活用する方法｜まず結論

「実家が空き家のままになっているが、更地にして手放すのはもったいない。ホテルやゲストハウスとして活用できないだろうか」——インバウンド需要の高まりを背景に、そう考える方が増えています。

結論からお伝えすると、空き家を宿泊施設として活用するには、原則として旅館業法に基づく許可が必要です。住宅を使って宿泊サービスを提供する場合、フロント（玄関帳場）の設置義務がない「簡易宿所営業」で許可を取得するのが一般的ですが、客室の広さなど満たすべき構造設備基準があります。

本記事では、空き家をホテル・ゲストハウスとして活用する4つの方法、簡易宿所営業の許可要件と取得までの流れ、活用が難しい場合の選択肢まで、一次情報に基づいて解説します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

空き家をホテルとして活用する4つの方法

空き家を宿泊施設として活用する方法は、大きく4つに分けられます（厚生労働省｜民泊サービスを始める皆様へ～簡易宿所営業の許可取得の手引き～、2026年8月15日確認）。

• ホテル・旅館営業：旅館業法上の正式な営業種別。フロント（玄関帳場）またはその代替設備の設置が義務づけられている
• 分散型ホテル：地域に点在する複数の空き家を、それぞれ客室に見立てて一体的に運営する形態。地域再生の文脈で事例も見られる
• 簡易宿所営業：宿泊する場所を多数人で共用する構造・設備を主とする施設。住宅を活用して宿泊サービスを行う場合、一般的に選ばれる許可区分
• 住宅宿泊事業（民泊）：住宅宿泊事業法に基づく届出制。ただし年間180日以内の実施制限があり（条例によりさらに短縮される場合もある）、180日を超えて営業するには原則として旅館業法の許可が必要

このうち、住宅を活用して民泊サービスを行う場合は、旅館・ホテル営業に義務づけられているフロント（玄関帳場）の設置義務が国の法令上ない「簡易宿所営業」の許可を取得するのが一般的です（ただし自治体の条例でフロント設置を義務づけている場合があります）。

空き家の宿泊施設活用には、ホテル・旅館営業、分散型ホテル、簡易宿所営業、民泊の4つの方法があります。住宅を活用する場合はフロント設置義務のない簡易宿所営業が一般的です。

簡易宿所営業の許可要件｜構造設備基準

簡易宿所営業の許可を取得するには、使用する施設の構造設備が次の基準を満たす必要があります（旅館業法施行令第1条第2項、同資料）。

項目	基準
客室の延床面積	33平方メートル以上（宿泊者数を10人未満とする場合は、3.3平方メートル×宿泊者数でも可）
階層式寝台	上段と下段の間隔はおおむね1メートル以上
換気・採光・照明・防湿・排水	適当な設備を有すること
入浴設備	近接して公衆浴場がある等の場合を除き、宿泊者の需要を満たす規模の設備を有すること
洗面設備・便所	宿泊者の需要を満たす適当な規模・数を有すること
その他	都道府県が条例で定める構造設備の基準に適合すること

2016年（平成28年）4月には簡易宿所の許可基準が緩和され、客室に必要な延床面積の基準について、一度に宿泊させる宿泊者数が10人未満の施設であれば、3.3平方メートルに宿泊者数を乗じた面積以上であれば許可を受けられるようになりました。空き家のように延床面積が33平方メートルに満たない物件でも、宿泊者数を絞ることで基準を満たせる可能性があります。

簡易宿所営業の許可には、客室延床面積33平方メートル以上（宿泊者10人未満なら3.3平方メートル×人数でも可）などの構造設備基準を満たす必要があります。

許可取得までの流れ

旅館業法に基づく許可は、施設が所在する都道府県（保健所を設置する市、特別区を含む）の保健所に申請します。一般的な流れは次のとおりです（同資料）。

• ①事前相談：施設の所在地・図面、建築基準法・消防法への適合状況、マンション管理規約（民泊が禁止されていないか）などの確認を求められることがある
• ②許可申請：許可申請書・営業施設の図面・自治体が条例等で定める書類を提出。申請書の様式や添付書類は自治体ごとに異なる
• ③施設検査：保健所職員等による立入検査。構造設備基準を満たしていることが確認されるまで許可は取得できない
• ④許可・営業開始：保健所の許可を得れば営業を開始できる。申請から許可までの標準的な期間は数週間程度（地域・時期により差がある）

申請者本人が成年被後見人等・破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者・一定の刑に処せられた者・暴力団員等に該当する場合や、施設の設置場所が学校・幼保連携型認定こども園・児童福祉施設・社会教育施設の敷地の周囲おおむね100メートルの区域内にあり清純な施設環境が著しく害されるおそれがある場合などは、許可を得られないことがあります。

無許可で旅館業を営むことは旅館業法違反にあたり、旅館業法第10条では「許可を受けないで旅館業を経営した者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処する」と定められています。

許可取得は「事前相談→許可申請→施設検査→許可・営業開始」の順で進みます。標準的な期間は数週間程度ですが、詳細は施設を管轄する保健所に確認が必要です。

建築基準法・消防法など旅館業法以外に確認すべきこと

旅館業法の許可を得られたとしても、それだけで営業を始められるとは限りません。次の点も確認が必要です（同資料）。

• 建築基準法：旅館業の立地が禁止されている地域がある。用途変更の建築確認手続きが必要になる場合がある（手続きの要否にかかわらず建築基準法への適合は必要）
• 消防法：消防用設備等の設置、出火防止、避難、通報等の防火安全対策が必要
• 賃貸契約・管理規約：他者から借り受けた建物を使う場合は、転貸（又貸し）が禁止されていないか、民泊サービスへの使用が可能か貸主・管理会社に確認する。分譲マンションの場合は管理規約で用途制限されていることが多く、事前に管理組合への相談が望まれる

旅館業法の許可のほか、建築基準法の用途変更手続き、消防法上の防火安全対策、賃貸契約・管理規約の確認も必要です。

メリット・デメリット

空き家をホテル・ゲストハウスとして活用するメリットは、更地化や売却をせずに建物を収益化できる点、地域の観光資源として地域再生に貢献できる点にあります。分散型ホテルのように地域に点在する空き家を面的に活用する取り組みも、各地の自治体・民間団体で進んでいます。

一方で、デメリットとして、許可取得までの手続きに時間と費用がかかること、構造設備基準を満たすための改修費用が発生する場合があること、開業後も宿泊者名簿の備え付け・寝具の交換など衛生管理上の義務が継続すること、集客・運営を軌道に乗せるまでのノウハウが必要なことが挙げられます。

建物を収益化・地域資源化できる魅力がある一方、許可取得の手続き・改修費用・継続的な運営の手間というハードルもあります。

活用が難しい場合は売却（買取）という選択肢も

構造設備基準を満たすための改修に多額の費用がかかる場合や、そもそも相続手続きが未了で活用に着手できない場合、あるいは運営の担い手が見つからない場合は、空き家を売却するという選択肢も現実的です。

相続した空き家であれば、まず相続登記や遺産分割などの手続きが済んでいる必要があります。相続放棄をした場合に管理義務が残ることがある点は、以下の記事で詳しく解説しています。

あわせて読みたい空き家の相続放棄はできる？管理義務・費用・注意点を解説空き家の相続放棄は可能ですが、放棄しても状況によっては管理責任が残ることがあります。相続放棄の手続き（期限・費用・必要書類）と、放棄後も残る管理義務、売却という選択肢まで、一次情報…›
老朽化していて仲介では買い手が見つかりにくい場合や、再建築不可などの制約がある場合は、買取という選択肢が現実的になることがあります。

あわせて読みたい不動産の買取と仲介の違いを徹底比較｜空き家はどちらで売るべき？不動産の買取と仲介の違いを比較表で徹底比較。価格・期間・仲介手数料の仕組みを2026年7月時点の一次情報で解説し、老朽化した空き家はどちらで売るべきか判断材料を紹介します。›

改修費用や運営の担い手といった課題で活用が難しいと判断した場合は、売却（買取）も現実的な選択肢です。

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よくある質問

Q1. 空き家をホテルとして活用するには、どんな方法がありますか？

ホテル・旅館営業、分散型ホテル、簡易宿所営業、住宅宿泊事業（民泊）の4つの方法があります。住宅を活用する場合は、フロント設置義務のない簡易宿所営業で許可を取得するのが一般的です。

Q2. 分散型ホテルとはどのような仕組みですか？

地域に点在する複数の空き家を、それぞれ客室に見立てて一体的に運営する宿泊施設の形態です。地域再生の文脈で事例も見られます。

Q3. 空き家をホテルにするにはどうすればいいですか？

原則として旅館業法に基づく許可が必要です。施設が所在する都道府県（保健所を設置する市、特別区を含む）の保健所に、事前相談を経て許可申請を行い、施設検査に合格すると許可を得られます。

Q4. 住宅宿泊事業（民泊）の届出だけで営業できますか？

年間180日以内であれば住宅宿泊事業法の届出で営業できます（条例によりさらに短縮される場合があります）。180日を超えて営業するには、原則として旅館業法の許可が必要です。

Q5. 簡易宿所営業の許可を取るのにどれくらいの費用や期間がかかりますか？

申請から許可までの標準的な期間は数週間程度とされていますが、地域や時期によって差があります。手数料の具体的な金額は自治体ごとに異なるため、施設を管轄する保健所の旅館業法担当窓口への確認が必要です。

Q6. 要件を満たせない場合はどうすればいいですか？

構造設備基準を満たすための改修費用が見合わない場合や、相続手続きが未了の場合などは、無理に活用を進めず売却（買取）を検討するのも現実的な選択肢です。

まとめ｜活用には許可要件の確認が必須。難しければ売却も選択肢

空き家をホテル・ゲストハウスとして活用することは、地域再生にもつながる魅力的な選択肢です。ただし、旅館業法上の許可取得には構造設備基準を満たす必要があり、建築基準法・消防法など他の法令への対応も欠かせません。まずは施設を管轄する保健所への事前相談から始め、要件や費用面で難しいと判断した場合は、売却という選択肢もあわせて検討することをおすすめします。

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管理不全空き家とは？まず結論

「市区町村から『管理不全空家』に関する通知が来た」「自分の実家が管理不全空家に当てはまるのか気になる」——2023年（令和5年）の法改正をきっかけに、こうした不安を持つ方が増えています。

結論からお伝えすると、管理不全空家等とは、適切な管理が行われておらず、このまま放置すれば「特定空家等」（倒壊のおそれなど、より深刻な状態の空き家）に該当するおそれがある空き家を指します。いわば特定空家等の“予備軍”という位置づけで、2023年の法改正で新しく設けられた区分です（国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について、2026年8月15日確認）。

本記事では、管理不全空家等の定義・特定空家等との違い・判断基準を解説し、指定を避けるための対策まで紹介します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

管理不全空家等の定義｜法律上どう決まっている？

管理不全空家等は、空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「法」）第13条第1項において、「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等」と定義されています（国土交通省｜管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する指針、2026年8月15日確認）。

この定義を理解するには、まず「特定空家等」が何を指すかを知る必要があります。特定空家等は、法第2条第2項において、次の4つのいずれかの状態にあると認められる空家等と定義されています（同資料）。

• (イ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• (ロ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• (ハ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• (ニ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

管理不全空家等は、この4つの状態そのものではなく、「このまま放置すればこの4つのいずれかに該当することとなるおそれがある」段階の空き家を指します。つまり、まだ特定空家等ほど深刻な状態ではないものの、放っておくとそこに近づいていく空き家、というイメージです。

管理不全空家等は、放置すれば「保安上危険」「衛生上有害」「景観を著しく損なう」等の特定空家等の4要件に該当するおそれがある空き家を指す、2023年新設の区分です。

特定空家等との違い｜措置の重さが異なる

管理不全空家等と特定空家等は、対象となる状態の深刻さだけでなく、市区町村がとれる措置の重さも異なります。

区分	とれる措置	措置の重さ
管理不全空家等	指導（法第13条第1項）・勧告（同条第2項）	行政指導にとどまる
特定空家等	助言・指導・勧告・命令・行政代執行	命令違反には過料、代執行では強制解体も

国土交通省の指針では、「管理不全空家等については、周辺の生活環境に及ぼし得る影響の程度が特定空家等ほど大きくはなっていない状況であることに鑑み、命令や代執行のような強い公権力の行使に係る措置は規定されていない」とされています（同資料）。つまり、管理不全空家等の段階でとどまっている限り、行政代執行によって強制的に解体されることはありません。

ただし、指導を受けても状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれが大きいと市区町村が判断した場合には、勧告に進みます。さらに状態が悪化すれば、特定空家等として指定され、命令・行政代執行という重い措置の対象になり得ます。特定空家等に指定された場合の過料の金額・行政代執行までの詳しい流れは、以下の記事で解説しています。

あわせて読みたい空き家を放置するとどうなる？固定資産税6倍・過料・行政代執行のリスク空き家を放置するとどうなるか、固定資産税が最大6倍になる仕組みと罰則、行政代執行までの流れを段階ごとに解説します。2026年7月時点の制度に基づく内容です。›

管理不全空家等の措置は指導・勧告にとどまり、命令・行政代執行は規定されていません。ただし放置すれば特定空家等に進み、より重い措置の対象になり得ます。

管理不全空家等・特定空家等の判断基準

管理不全空家等・特定空家等に該当するかどうかは、全国一律の数値基準で機械的に決まるわけではなく、市区町村が次の4点を勘案して総合的に判断するとされています（同資料）。

• 周辺の状況による悪影響の程度：被害を受けうる建築物・通行人等が周辺に存在するか
• 空家等の状況による悪影響の程度：想定される悪影響が社会通念上許容される範囲を超えるか
• 危険等の切迫性：特定空家等として措置する場合は、管理不全空家等より危険等の切迫性が高い状態であることが前提
• その他の状況も勘案した総合的な判断：地域の実情（景観保全ルールの有無、大雪・台風等の影響を受けやすい地域かなど）も加味される

このため、「うちの実家は大丈夫」と自己判断するのではなく、外壁・屋根の破損、雑草の繁茂、ゴミの放置などが気になる場合は、早めに自治体の空き家対策担当窓口に相談することをおすすめします。

判断基準は全国一律の数値ではなく、周辺への悪影響の程度・危険等の切迫性・地域の実情などを踏まえた市区町村の総合判断です。

管理不全空家等に指定されるとどうなるか

指導を受けても状態が改善されない場合、市区町村は勧告に進むことができます。勧告を受けると、固定資産税等の「住宅用地特例」（敷地の固定資産税評価額を軽減する仕組み）の対象から除外され、税額が上がることがあります（国土交通省｜固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置、2026年8月15日確認）。特例の軽減率や税額の具体的な変化は、以下の記事で詳しく解説しています。

あわせて読みたい空き家を放置するとどうなる？固定資産税6倍・過料・行政代執行のリスク空き家を放置するとどうなるか、固定資産税が最大6倍になる仕組みと罰則、行政代執行までの流れを段階ごとに解説します。2026年7月時点の制度に基づく内容です。›

勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がるおそれがあります。数値の詳細は「空き家放置リスク」の記事を参照してください。

管理不全空家等に指定されないための対策

管理不全空家等に指定されないためには、日頃からの適切な管理が基本になります。窓を開けての通気、水道を流す通水、庭木・雑草の手入れ、郵便物の整理といった定期的な管理を続けることで、外壁・屋根の破損や雑草の繁茂といった「悪影響」の芽を摘むことができます。自分で管理する方法の具体的な頻度・チェックリスト、管理サービスに委託する場合の費用相場は、以下の記事にまとめています。

あわせて読みたい空き家の管理はどうする？自分でやる方法・費用相場と業者選び空き家の管理はどうするか、自分で管理する方法とチェックリスト、費用相場、空き家管理サービスの選び方までまとめて解説します。2026年7月時点の制度に基づく内容です。›
💬 管理不全空家等の入り口は、「気づいたら外壁が傷んでいた」「雑草が伸び放題だった」という日頃の管理不足であることがほとんどです。定期的な巡回だけでも、指定のリスクは大きく下げられます。

定期的な通気・通水・庭木の手入れなど日頃の管理を続けることが、管理不全空家等の指定を避ける基本的な対策です。

それでも管理が難しい場合の選択肢｜売却という判断

遠方に住んでいる、時間や費用をかけられないといった事情で管理を続けるのが難しい場合は、売却・買取によって空き家を手放すことも現実的な選択肢です。管理不全空家等に指定される前に手放してしまえば、指導・勧告のリスクや、勧告後の税額増加を心配する必要もなくなります。

管理を続けるコストと売却という選択肢の比較は、以下の記事でも詳しく解説しています。

あわせて読みたい空き家の管理はどうする？自分でやる方法・費用相場と業者選び空き家の管理はどうするか、自分で管理する方法とチェックリスト、費用相場、空き家管理サービスの選び方までまとめて解説します。2026年7月時点の制度に基づく内容です。›

管理を続けるのが難しい場合は、管理不全空家等に指定される前に売却・買取で手放すことも有力な選択肢です。

空き家買取.comの買取査定について

本サイト「空き家買取.com」は、株式会社Triikuが運営しており、空き家・相続物件の直接買取を専門に行っています。

• 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（01）第111976号
• 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋2丁目39番3号 SVAX西新橋ビル4F
• 電話番号：03-6845-0996（受付時間 10:00〜19:00、年中無休）

（株式会社Triiku 公式サイト｜会社概要、2026年8月15日確認）

「管理不全空家等に指定されるか不安」「管理を続けるのが難しい」という空き家でも、まずは無料査定のご相談が可能です。

よくある質問

Q1. 管理不全空き家の判断基準は？

全国一律の数値基準はなく、周辺への悪影響の程度・空家等の状況・危険等の切迫性・地域の実情などを踏まえて、市区町村が総合的に判断します。適切な管理が行われず、放置すれば特定空家等（保安上危険・衛生上有害・景観を著しく損なう等の状態）に該当するおそれがあると認められる空き家が対象です。

Q2. 管理不全空き家に指定されるとどうなりますか？

まず市区町村から指導を受けます。指導を受けても状態が改善されない場合は勧告に進み、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がるおそれがあります。命令・行政代執行のような強い措置は、管理不全空家等の段階では規定されていません。

Q3. 特定空き家と管理不全空き家の違いは何ですか？

管理不全空家等は「放置すれば特定空家等になるおそれがある」予備軍の段階で、措置は指導・勧告にとどまります。特定空家等はより深刻な状態で、助言・指導・勧告に加えて命令・行政代執行という強い措置の対象になり得ます。

Q4. 管理不全空き家の固定資産税はいつから上がりますか？

勧告を受けた場合に、翌年度から固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が上がるおそれがあります。指導の段階では住宅用地特例に影響はありません。具体的な軽減率・税額の変化は「空き家放置リスク」の記事で解説しています。

Q5. 管理不全空き家に指定されないためにはどうすればいいですか？

窓を開けての通気、水道を流す通水、庭木・雑草の手入れ、郵便物の整理といった定期的な管理を続けることが基本的な対策です。管理が難しい場合は、管理サービスへの委託や、指定される前に売却・買取で手放すことも選択肢になります。

まとめ｜早めの管理か、早めの決断を

管理不全空家等は、まだ特定空家等ほど深刻ではないものの、放置すればそこに近づいていく段階の空き家です。定期的な管理を続けることが基本的な対策ですが、管理を続けるのが難しい場合は、指定される前に売却・買取で手放すことも有力な選択肢です。空き家買取.comでは、管理に悩む空き家の無料査定を承っています。

空き家買取業者の選び方｜まず結論

「空き家を買取業者に相談したいが、どの会社を選べばいいのか分からない」——インターネットで検索すると多くの買取業者が見つかるため、こう悩む方は少なくありません。

結論からお伝えすると、良い買取業者を見分けるポイントは、宅地建物取引業の免許を正しく持っているかを公的に確認すること、複数社に査定を依頼して比較すること、契約前に条件をきちんと確認することの3つです。本記事では、特定の業者をランキング形式で紹介するのではなく、誰でも公的な情報にもとづいて業者を見分けられる方法を解説します。

本記事では、買取業者を選ぶときに確認したいポイント、免許の公的な確認方法、契約前の注意点までを解説します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

買取業者を選ぶときに確認したいポイント

空き家の買取業者を選ぶときは、次のような点を確認するとよいでしょう。

• 宅地建物取引業の免許を持っているか：不動産を業として売買するには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。免許の有無・免許行政庁は公的なシステムで確認できます（詳しくは次章）
• 買取実績・対応エリア：売りたい空き家のあるエリアでの買取に対応しているか、公式サイト等で確認する
• 査定の進め方が明確か：査定にかかる期間、必要書類、現地調査の有無などを事前に説明してくれるか
• 複数社に査定を依頼しているか：1社だけの提示額で判断せず、複数社を比較する（次々章で詳しく解説）

免許の有無・対応エリア・査定の進め方の明確さ・複数社比較の4点が、買取業者を選ぶときの基本的な確認ポイントです。

宅地建物取引業の免許を公的に確認する方法

不動産を業として売買・買取するには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。契約前に「この会社は宅建業免許を持っているか」を念のため確認しておきたい場合、国土交通省が提供する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、事業者の商号・名称等から、免許の有無・代表者名・所在地・免許行政庁（国土交通大臣免許か、都道府県知事免許か）等を調べることができます（国土交通省｜不動産取引に関するお知らせ、2026年8月15日確認）。

また、契約後の万が一に備えて、その業者が過去に行政処分を受けたことがないか確認したい場合は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者検索用ページ）」で、事業者名等から処分等の履歴の有無・種類・年月日を調べることができます。ただし、同資料によれば全都道府県の処分情報が網羅されているわけではないため、より正確な情報を求める場合は、上記の検索システムで免許行政庁を調べたうえで、当該免許行政庁に個別に問い合わせる必要があります（同資料）。

どちらのシステムも「国土交通省」の公式サイト内で検索エンジンから探すことができます。契約前にこうした公的な確認を行うことで、安心して査定・契約に進めます。

💬 「免許を持っているのは当たり前」と思われがちですが、契約前に念のため確認しておくと安心です。国土交通省が公式に提供している無料のシステムなので、気になる場合は活用してみてください。

宅建業免許の有無は国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、行政処分の履歴は「ネガティブ情報等検索サイト」で、それぞれ公的に確認できます。

複数社に査定を依頼して比較する重要性

買取価格は、業者ごとの得意分野・在庫状況・販売ルートによって差が出ることがあります。1社だけの提示額で判断せず、複数社に査定を依頼して比較することで、より納得のいく条件を見つけやすくなります。

査定を依頼する際は、提示された金額だけでなく、次のような条件もあわせて比較するとよいでしょう。

• 決済（入金）までにかかる期間
• 契約不適合責任（引き渡し後に見つかった欠陥について、売主が負う責任）の扱い
• 残置物（家財等）をそのまま引き渡せるかどうか
• 解体が必要かどうか、必要な場合の費用負担

買取価格や条件は業者によって差があるため、1社だけで決めず複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。

買取と仲介の違い｜業者選びの前提として

買取業者を選ぶ前提として、「買取」と「仲介」の違いを理解しておくことも大切です。仲介は不動産会社が買主を探して契約を仲立ちする方法で、契約が成立すると媒介報酬（仲介手数料）が発生します。一方、買取は不動産会社（買取業者）自身が直接買主になる方法で、仲介手数料はかかりません（不動産の買取と仲介の違いを徹底比較｜空き家はどちらで売るべき？）。

買取は、老朽化・再建築不可・境界未確定など、仲介では買い手が見つかりにくい物件でも売却しやすい点がメリットです。買取と仲介それぞれのメリット・デメリット、費用の違いは、以下の記事で詳しく比較しています。

あわせて読みたい不動産の買取と仲介の違いを徹底比較｜空き家はどちらで売るべき？不動産の買取と仲介の違いを比較表で徹底比較。価格・期間・仲介手数料の仕組みを2026年7月時点の一次情報で解説し、老朽化した空き家はどちらで売るべきか判断材料を紹介します。›

買取は不動産会社自身が直接買主になるため仲介手数料がかからず、仲介では見つかりにくい物件でも売却しやすいのが特徴です。

契約前に確認しておきたい注意点

査定額に納得して契約に進む前に、次の点をあらためて確認しておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。

• 契約書面の内容：買取価格・決済期日・契約不適合責任の扱いなどが書面で明記されているか
• 追加費用の有無：解体費用・測量費用など、査定額とは別にかかる費用がないか
• キャンセル時の条件：契約後にやむを得ずキャンセルする場合の条件・違約金の有無
• 担当者の説明の丁寧さ：疑問点にその場ではぐらかさず、きちんと説明してくれるか

契約書面の内容・追加費用の有無・キャンセル条件・担当者の説明の丁寧さを、契約前に確認しておきましょう。

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本記事で紹介した確認方法を参考に、複数社を比較したうえで、空き家買取.comにも無料査定のご相談をいただけます。

よくある質問

Q1. 空き家買取業者の宅建業免許はどうやって確認できますか？

国土交通省が提供する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、事業者の商号・名称等から免許の有無・代表者名・所在地・免許行政庁を確認できます。

Q2. 買取業者が過去に行政処分を受けていないか確認できますか？

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者検索用ページ）」で確認できます。ただし全都道府県の処分情報が網羅されているわけではないため、より正確な情報が必要な場合は免許行政庁への個別問い合わせが必要です。

Q3. 空き家は買取と仲介どちらを選ぶべきですか？

早く現金化したい、老朽化・再建築不可などで仲介では売れにくい物件であれば買取が向いています。時間をかけてでも高値での売却を目指すなら仲介が向いています。詳しくは「買取と仲介の違い」の記事で比較しています。

Q4. 買取業者は1社だけに査定を頼めば十分ですか？

1社だけの提示額では適正な水準か判断しにくいため、複数社に査定を依頼して、金額だけでなく決済までの期間・契約不適合責任の扱いなどもあわせて比較することをおすすめします。

Q5. 買取を断られる空き家はありますか？

物件の状態や権利関係によっては、買取業者によって対応可否が分かれることがあります。老朽化や再建築不可などを理由に断られた場合でも、別の業者では対応できるケースもあるため、複数社に相談してみることをおすすめします。

まとめ｜公的な情報で確認してから契約を

空き家の買取業者を選ぶときは、宅建業免許の有無を公的に確認したうえで、複数社に査定を依頼して比較し、契約前には契約書面の内容をしっかり確認することが大切です。空き家買取.comでも、無料査定のご相談を承っています。

相続税の不動産評価額はどう決まる？まず結論

相続した実家や土地の相続税を考えるとき、「不動産はいくらとして評価されるのか」で迷う方は少なくありません。固定資産税の納税通知書に書かれた金額とも、実際に売れそうな金額とも違う数字が出てくるため、混乱しやすいポイントです。

結論からお伝えすると、相続税を計算するときの不動産（土地・家屋）の評価額は、時価（実勢価格）ではなく、国税庁が定めた方法で算出します。土地は「路線価方式」または「倍率方式」、家屋は固定資産税評価額をそのまま使う方法で評価します（国税庁 No.4602｜土地家屋の評価、2026年8月12日確認）。

本記事では、土地・家屋それぞれの評価方法と、簡易的な計算例、基礎控除額・税率を使った相続税額の計算の流れを解説します。実際の納付税額には税額控除など個々の事情に応じた調整が必要になるため、詳しくは税理士への相談をおすすめします。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

土地の評価方法｜路線価方式と倍率方式

相続税を計算するときの土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。どちらの方式を使うかは、土地が所在する地域によって決まります（国税庁 No.4602｜土地家屋の評価、2026年8月12日確認）。

路線価方式（路線価が定められている地域）

路線価方式は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額（路線価）が定められている地域で使う方法です。路線価は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

評価額の基本的な考え方は、次のとおりです（国税庁 No.4604｜路線価方式による宅地の評価、2026年8月12日確認）。

土地の評価額 ＝ 路線価 × 各種補正率（奥行価格補正率など） × 面積

土地の形状（奥行きの長さ、間口の狭さ、不整形など）に応じて、路線価にかける補正率が細かく変わります。正面だけでなく側方・裏面にも路線がある土地は、側方路線影響加算額・二方路線影響加算額も加わります。

倍率方式（路線価が定められていない地域）

倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法です。次の式で計算します（国税庁 No.4606｜倍率方式による土地の評価、2026年8月12日確認）。

土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率

固定資産税評価額は、都税事務所や市（区）役所・町村役場で確認できます。倍率は、路線価と同じく国税庁の「評価倍率表」で確認できます。

自分の土地がどちらの方式に該当するかは、国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表を地域で検索すると分かります。路線価が表示されていれば路線価方式、表示がなく倍率だけが載っていれば倍率方式です。

土地の評価は、路線価がある地域なら路線価方式（路線価×補正率×面積）、無い地域なら倍率方式（固定資産税評価額×倍率）で計算します。

家屋の評価方法｜固定資産税評価額がそのまま基準

家屋（建物）の相続税評価額は、土地よりもシンプルです。次の式で計算します（国税庁 No.4602｜土地家屋の評価、2026年8月12日確認）。

家屋の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0

つまり、家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額とまったく同じ金額になります。毎年送られてくる固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」欄の金額が、そのまま相続税評価額です。

ここまでは、自分が住んでいた・使っていた不動産（自用地・自用家屋）を前提とした評価方法です。賃貸されている土地・家屋の評価は、次の「賃貸中の土地の評価」で解説します。

家屋の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」、つまり固定資産税評価額とそのまま同じです。

賃貸中の土地（貸宅地・貸家建付地）の評価

自分で使っていない、他人に貸している土地は、自用地よりも評価額が低くなります。所有者が自由に使えない分だけ、権利が制約されているためです。代表的な2つのケースを解説します。

貸宅地（借地権が設定されている土地）

貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地のことです。建物の所有を目的として他人に土地を貸している場合が該当します。評価額は次の式で計算します（国税庁 No.4613｜貸宅地の評価、2026年8月13日確認）。

貸宅地の評価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合

「借地権割合」は、路線価・倍率と同じく、国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で地域ごとに確認できます。

貸家建付地（アパート等を建てて貸している土地）

貸家建付地とは、所有者が建てたアパートやビルなどを他人に貸し付けている場合の、その敷地のことです。評価額は次の式で計算します（国税庁 No.4614｜貸家建付地の評価、2026年8月13日確認）。

貸家建付地の評価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

「借地権割合」「借家権割合」も財産評価基準書で確認できます。「賃貸割合」は、アパート等の各独立部分（各部屋）のうち、実際に賃貸されている部分の割合です。継続的に賃貸してきた部屋が、相続開始時にたまたま一時的な空室になっていただけの場合は、賃貸されていたものとして扱ってよいとされています。

貸宅地は「自用地の価額－自用地の価額×借地権割合」、貸家建付地は「自用地の価額－自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で評価額が下がります。割合は財産評価基準書で確認できます。

具体的な計算例（簡易試算）

数字のイメージをつかむために、簡易的な試算例を2つ紹介します。いずれも標準的な整形地で各種補正率が1.00の場合を仮定した簡易計算であり、実際の評価額は土地の形状等によって変わります。

• 路線価方式の例：路線価20万円/㎡、土地の面積200㎡の場合 → 20万円×200㎡＝4,000万円（各種補正率を1.00とした簡易計算）
• 倍率方式の例：固定資産税評価額800万円、倍率1.1の場合 → 800万円×1.1＝880万円

家屋についても、固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」欄がそのまま評価額になるため、計算というより金額を転記するだけで済みます。

自分の不動産の評価額を大まかに確認する手順は、次のとおりです。

• ① 国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、土地の所在地に路線価が付いているか確認する
• ② 路線価がある場合は路線価×面積、無い場合は固定資産税評価額×倍率で土地の概算額を出す（正確な補正率の適用は税理士に確認）
• ③ 家屋は固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」欄をそのまま使う

標準的な整形地であれば「路線価×面積」または「固定資産税評価額×倍率」で概算できます。正確な評価額の算定は税理士への確認をおすすめします。

なお、相続した不動産にかかる税金・費用は、ここまで解説した相続税評価額（相続税の計算に使う金額）だけではありません。相続登記の際にかかる登録免許税は、相続税評価額とは別に、固定資産税評価額を基準にした課税価格から計算します。登録免許税の税率・早見表・免税措置は、以下の記事で詳しく解説しています。

あわせて読みたい相続登記の登録免許税はいくら？計算方法と早見表・免税措置相続登記でかかる登録免許税の税率・計算方法を、早見表つきで解説します。2つの免税措置（期限2027年3月31日）と申請書の書き方、納付方法もあわせて紹介します。2026年8月時点の…›

不動産の評価額から相続税額を出すまでの流れ

ここまでで不動産の評価額が分かったら、次に気になるのは「結局、相続税はいくらかかるのか」という点です。相続税額そのものは、次の順序で計算します（国税庁 No.4152｜相続税の計算、2026年8月13日確認）。

• ① 不動産・預貯金など、相続人ごとの課税価格を計算する
• ② 各人の課税価格を合計し、課税価格の合計額（正味の遺産額）を出す
• ③ 課税価格の合計額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を計算する
• ④ 課税遺産総額を各法定相続人が法定相続分どおりに取得したと仮定し、各人の取得金額に税率を適用して相続税の総額を計算する
• ⑤ 相続税の総額を、実際に財産を取得した割合に応じて各人に振り分け、税額控除を差し引いて納付税額を出す

このうち③の基礎控除額は、次の式で計算できます（同資料）。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

（注）法定相続人の数は、相続放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の人数で数えます。

たとえば法定相続人が2人の場合、基礎控除額は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円です。課税価格の合計額がこの基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。

課税遺産総額が基礎控除額を超える場合、④の税率適用・⑤の按分の段階に進みます。ここで使う税率は、各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額に応じた累進税率であり、地域や物件の個別条件によらず全国一律です（国税庁 No.4155｜相続税の税率、2026年8月15日確認）。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超〜3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超〜5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超〜1億円以下	30％	700万円
1億円超〜2億円以下	40％	1,700万円
2億円超〜3億円以下	45％	2,700万円
3億円超〜6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

たとえば、法定相続人が妻と子2人（法定相続分は妻2分の1・子はそれぞれ4分の1ずつ）で、課税遺産総額が1億5,200万円の場合、法定相続分に応ずる取得金額は妻が7,600万円、子がそれぞれ3,800万円になります。これを速算表に当てはめると、妻の算出税額は7,600万円×30％－700万円＝1,580万円、子の算出税額は3,800万円×20％－200万円＝560万円（2人分で1,120万円）となり、合計した相続税の総額は2,700万円です（同資料の計算例）。

この相続税の総額を、実際に財産を取得した割合に応じて各人に振り分け、配偶者の税額軽減などの税額控除を差し引いたものが、各人の実際の納付税額になります。税額控除の適用は個々の家族構成・財産状況によって異なるため、具体的な納付税額の計算は税理士にご相談ください。

相続税額は「課税価格の合計－基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」で課税遺産総額を出し、法定相続分に応ずる取得金額ごとに10％〜55％の累進税率（控除額あり）を適用して計算します。基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。

相続税評価額と「売れる金額」は別物

ここまで見てきた相続税評価額は、あくまで相続税を計算するための税務上の評価額です。実際に不動産会社に売却したときに得られる金額（実勢価格・売却査定額）とは、必ずしも一致しません。

相続税の申告のために評価額を出す作業と並行して、「実際にいくらで売れそうか」を把握しておくと、納税資金の準備や、今後の方針（住み続ける・貸す・売る）を判断しやすくなります。相続した空き家をどうするか迷っている場合は、以下の記事もあわせてご覧ください。

あわせて読みたい空き家を相続したらどうする？3つの選択肢と最初にやるべきこと空き家を相続したときに何から手をつければいいか、3つの選択肢（住む・貸す・売る）と、相続登記・管理・税金など最初にやるべきことを整理して解説します。2026年8月時点の一次情報に基…›
あわせて読みたい空き家査定｜相場の調べ方・査定額の決まり方と高く売るコツ空き家査定の基本（机上査定・訪問査定の違い）から、地価公示等を使った相場の調べ方、土地値＋建物残価という査定額の決まり方、査定額を上げるコツ、査定依頼時の注意点まで、初めて空き家を…›

相続税評価額は税務上の評価であり、実際に売れる金額（実勢価格）とは別物です。売却を検討する場合は査定で別途確認しましょう。

空き家買取.comの買取査定について

本サイト「空き家買取.com」は、株式会社Triikuが運営しており、空き家・相続物件の直接買取を専門に行っています。

• 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（01）第111976号
• 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋2丁目39番3号 SVAX西新橋ビル4F
• 電話番号：03-6845-0996（受付時間 10:00〜19:00、年中無休）

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相続税評価額を確認したうえで、「実際にいくらで売れるのか」を知りたい場合も、無料査定のご相談を承っています。

よくある質問

Q1. 相続税の不動産の評価方法は？

土地は「路線価方式」（路線価×各種補正率×面積）または「倍率方式」（固定資産税評価額×倍率）、家屋は「固定資産税評価額×1.0」で評価します。どちらの方式を使うかは土地の所在地によって決まります。

Q2. 相続税の不動産の評価額は誰が決めるのですか？

土地の評価額は、国税庁が公表する路線価・評価倍率をもとに、相続人自身または税理士が計算します。国税庁の職員が個別に評価額を決めてくれるわけではなく、公表されている基準に沿って自分で（または専門家に依頼して）算出する必要があります。

Q3. 相続税の不動産の評価額はどうやって計算するんですか？

土地は路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額をそのまま使う方法で計算します。詳しい計算式は本記事の「土地の評価方法」「家屋の評価方法」をご覧ください。

Q4. 固定資産税評価額と相続税評価額の関係は？

家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額とそのまま同じ金額です。土地の場合は、倍率方式では固定資産税評価額に倍率をかけますが、路線価方式では固定資産税評価額を使わず、路線価をもとに計算します。

Q5. 自分の土地が路線価方式か倍率方式かは、どうやって調べますか？

国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、土地の所在地を検索すると分かります。路線価が表示されていれば路線価方式、路線価の表示が無く倍率のみが載っていれば倍率方式です。

Q6. 相続税評価額が分かれば、売却したときの金額も分かりますか？

いいえ、必ずしも一致しません。相続税評価額は税務上の評価額であり、実際に売却できる金額（実勢価格）は、立地や建物の状態、周辺の取引事例などをもとにした査定で別途確認する必要があります。

Q7. 賃貸中の土地・アパートも評価額は同じ計算方法ですか？

いいえ、異なります。他人に貸している土地（貸宅地）や、アパート等を建てて貸している土地（貸家建付地）は、自用地としての価額から借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じた金額を差し引いて評価します。自分で使っている不動産よりも評価額は低くなります。

Q8. 相続税には基礎控除がありますか？

はい、あります。「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算する基礎控除額があり、課税価格の合計額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。法定相続人が2人であれば基礎控除額は4,200万円です。

まとめ｜評価額の出し方を知り、売却の判断材料にも

相続税の不動産評価額は、時価とは異なる独自の計算方法で決まります。まずは自分の土地が路線価方式・倍率方式のどちらに該当するかを確認し、大まかな評価額をつかんでおくとよいでしょう。正確な評価額の算定や相続税額そのものの計算は、税理士に相談することをおすすめします。

評価額を確認したうえで、「このまま持ち続けるか、売却するか」を検討したい場合は、空き家買取.comの無料査定もあわせてご活用ください。

空き家をホテル・ゲストハウスとして活用する方法｜まず結論

「実家が空き家のままになっているが、更地にして手放すのはもったいない。ホテルやゲストハウスとして活用できないだろうか」——インバウンド需要の高まりを背景に、そう考える方が増えています。

結論からお伝えすると、空き家を宿泊施設として活用するには、原則として旅館業法に基づく許可が必要です。住宅を使って宿泊サービスを提供する場合、フロント（玄関帳場）の設置義務がない「簡易宿所営業」で許可を取得するのが一般的ですが、客室の広さなど満たすべき構造設備基準があります。

本記事では、空き家をホテル・ゲストハウスとして活用する4つの方法、簡易宿所営業の許可要件と取得までの流れ、活用が難しい場合の選択肢まで、一次情報に基づいて解説します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

空き家をホテルとして活用する4つの方法

空き家を宿泊施設として活用する方法は、大きく4つに分けられます（厚生労働省｜民泊サービスを始める皆様へ～簡易宿所営業の許可取得の手引き～、2026年8月15日確認）。

• ホテル・旅館営業：旅館業法上の正式な営業種別。フロント（玄関帳場）またはその代替設備の設置が義務づけられている
• 分散型ホテル：地域に点在する複数の空き家を、それぞれ客室に見立てて一体的に運営する形態。地域再生の文脈で事例も見られる
• 簡易宿所営業：宿泊する場所を多数人で共用する構造・設備を主とする施設。住宅を活用して宿泊サービスを行う場合、一般的に選ばれる許可区分
• 住宅宿泊事業（民泊）：住宅宿泊事業法に基づく届出制。ただし年間180日以内の実施制限があり（条例によりさらに短縮される場合もある）、180日を超えて営業するには原則として旅館業法の許可が必要

このうち、住宅を活用して民泊サービスを行う場合は、旅館・ホテル営業に義務づけられているフロント（玄関帳場）の設置義務が国の法令上ない「簡易宿所営業」の許可を取得するのが一般的です（ただし自治体の条例でフロント設置を義務づけている場合があります）。

空き家の宿泊施設活用には、ホテル・旅館営業、分散型ホテル、簡易宿所営業、民泊の4つの方法があります。住宅を活用する場合はフロント設置義務のない簡易宿所営業が一般的です。

簡易宿所営業の許可要件｜構造設備基準

簡易宿所営業の許可を取得するには、使用する施設の構造設備が次の基準を満たす必要があります（旅館業法施行令第1条第2項、同資料）。

項目	基準
客室の延床面積	33平方メートル以上（宿泊者数を10人未満とする場合は、3.3平方メートル×宿泊者数でも可）
階層式寝台	上段と下段の間隔はおおむね1メートル以上
換気・採光・照明・防湿・排水	適当な設備を有すること
入浴設備	近接して公衆浴場がある等の場合を除き、宿泊者の需要を満たす規模の設備を有すること
洗面設備・便所	宿泊者の需要を満たす適当な規模・数を有すること
その他	都道府県が条例で定める構造設備の基準に適合すること

2016年（平成28年）4月には簡易宿所の許可基準が緩和され、客室に必要な延床面積の基準について、一度に宿泊させる宿泊者数が10人未満の施設であれば、3.3平方メートルに宿泊者数を乗じた面積以上であれば許可を受けられるようになりました。空き家のように延床面積が33平方メートルに満たない物件でも、宿泊者数を絞ることで基準を満たせる可能性があります。

簡易宿所営業の許可には、客室延床面積33平方メートル以上（宿泊者10人未満なら3.3平方メートル×人数でも可）などの構造設備基準を満たす必要があります。

許可取得までの流れ

旅館業法に基づく許可は、施設が所在する都道府県（保健所を設置する市、特別区を含む）の保健所に申請します。一般的な流れは次のとおりです（同資料）。

• ①事前相談：施設の所在地・図面、建築基準法・消防法への適合状況、マンション管理規約（民泊が禁止されていないか）などの確認を求められることがある
• ②許可申請：許可申請書・営業施設の図面・自治体が条例等で定める書類を提出。申請書の様式や添付書類は自治体ごとに異なる
• ③施設検査：保健所職員等による立入検査。構造設備基準を満たしていることが確認されるまで許可は取得できない
• ④許可・営業開始：保健所の許可を得れば営業を開始できる。申請から許可までの標準的な期間は数週間程度（地域・時期により差がある）

申請者本人が成年被後見人等・破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者・一定の刑に処せられた者・暴力団員等に該当する場合や、施設の設置場所が学校・幼保連携型認定こども園・児童福祉施設・社会教育施設の敷地の周囲おおむね100メートルの区域内にあり清純な施設環境が著しく害されるおそれがある場合などは、許可を得られないことがあります。

無許可で旅館業を営むことは旅館業法違反にあたり、旅館業法第10条では「許可を受けないで旅館業を経営した者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処する」と定められています。

許可取得は「事前相談→許可申請→施設検査→許可・営業開始」の順で進みます。標準的な期間は数週間程度ですが、詳細は施設を管轄する保健所に確認が必要です。

建築基準法・消防法など旅館業法以外に確認すべきこと

旅館業法の許可を得られたとしても、それだけで営業を始められるとは限りません。次の点も確認が必要です（同資料）。

• 建築基準法：旅館業の立地が禁止されている地域がある。用途変更の建築確認手続きが必要になる場合がある（手続きの要否にかかわらず建築基準法への適合は必要）
• 消防法：消防用設備等の設置、出火防止、避難、通報等の防火安全対策が必要
• 賃貸契約・管理規約：他者から借り受けた建物を使う場合は、転貸（又貸し）が禁止されていないか、民泊サービスへの使用が可能か貸主・管理会社に確認する。分譲マンションの場合は管理規約で用途制限されていることが多く、事前に管理組合への相談が望まれる

旅館業法の許可のほか、建築基準法の用途変更手続き、消防法上の防火安全対策、賃貸契約・管理規約の確認も必要です。

メリット・デメリット

空き家をホテル・ゲストハウスとして活用するメリットは、更地化や売却をせずに建物を収益化できる点、地域の観光資源として地域再生に貢献できる点にあります。分散型ホテルのように地域に点在する空き家を面的に活用する取り組みも、各地の自治体・民間団体で進んでいます。

一方で、デメリットとして、許可取得までの手続きに時間と費用がかかること、構造設備基準を満たすための改修費用が発生する場合があること、開業後も宿泊者名簿の備え付け・寝具の交換など衛生管理上の義務が継続すること、集客・運営を軌道に乗せるまでのノウハウが必要なことが挙げられます。

建物を収益化・地域資源化できる魅力がある一方、許可取得の手続き・改修費用・継続的な運営の手間というハードルもあります。

活用が難しい場合は売却（買取）という選択肢も

構造設備基準を満たすための改修に多額の費用がかかる場合や、そもそも相続手続きが未了で活用に着手できない場合、あるいは運営の担い手が見つからない場合は、空き家を売却するという選択肢も現実的です。

相続した空き家であれば、まず相続登記や遺産分割などの手続きが済んでいる必要があります。相続放棄をした場合に管理義務が残ることがある点は、以下の記事で詳しく解説しています。

あわせて読みたい空き家の相続放棄はできる？管理義務・費用・注意点を解説空き家の相続放棄は可能ですが、放棄しても状況によっては管理責任が残ることがあります。相続放棄の手続き（期限・費用・必要書類）と、放棄後も残る管理義務、売却という選択肢まで、一次情報…›
老朽化していて仲介では買い手が見つかりにくい場合や、再建築不可などの制約がある場合は、買取という選択肢が現実的になることがあります。

あわせて読みたい不動産の買取と仲介の違いを徹底比較｜空き家はどちらで売るべき？不動産の買取と仲介の違いを比較表で徹底比較。価格・期間・仲介手数料の仕組みを2026年7月時点の一次情報で解説し、老朽化した空き家はどちらで売るべきか判断材料を紹介します。›

改修費用や運営の担い手といった課題で活用が難しいと判断した場合は、売却（買取）も現実的な選択肢です。

空き家買取.comの買取査定について

本サイト「空き家買取.com」は、株式会社Triikuが運営しており、空き家・相続物件の直接買取を専門に行っています。

• 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（01）第111976号
• 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋2丁目39番3号 SVAX西新橋ビル4F
• 電話番号：03-6845-0996（受付時間 10:00〜19:00、年中無休）

（株式会社Triiku 公式サイト｜会社概要、2026年8月15日確認）

「ホテル活用を検討したいが、まず物件の状態や売却した場合の目安額も知っておきたい」という段階でも、まずは無料査定のご相談が可能です。

よくある質問

Q1. 空き家をホテルとして活用するには、どんな方法がありますか？

ホテル・旅館営業、分散型ホテル、簡易宿所営業、住宅宿泊事業（民泊）の4つの方法があります。住宅を活用する場合は、フロント設置義務のない簡易宿所営業で許可を取得するのが一般的です。

Q2. 分散型ホテルとはどのような仕組みですか？

地域に点在する複数の空き家を、それぞれ客室に見立てて一体的に運営する宿泊施設の形態です。地域再生の文脈で事例も見られます。

Q3. 空き家をホテルにするにはどうすればいいですか？

原則として旅館業法に基づく許可が必要です。施設が所在する都道府県（保健所を設置する市、特別区を含む）の保健所に、事前相談を経て許可申請を行い、施設検査に合格すると許可を得られます。

Q4. 住宅宿泊事業（民泊）の届出だけで営業できますか？

年間180日以内であれば住宅宿泊事業法の届出で営業できます（条例によりさらに短縮される場合があります）。180日を超えて営業するには、原則として旅館業法の許可が必要です。

Q5. 簡易宿所営業の許可を取るのにどれくらいの費用や期間がかかりますか？

申請から許可までの標準的な期間は数週間程度とされていますが、地域や時期によって差があります。手数料の具体的な金額は自治体ごとに異なるため、施設を管轄する保健所の旅館業法担当窓口への確認が必要です。

Q6. 要件を満たせない場合はどうすればいいですか？

構造設備基準を満たすための改修費用が見合わない場合や、相続手続きが未了の場合などは、無理に活用を進めず売却（買取）を検討するのも現実的な選択肢です。

まとめ｜活用には許可要件の確認が必須。難しければ売却も選択肢

空き家をホテル・ゲストハウスとして活用することは、地域再生にもつながる魅力的な選択肢です。ただし、旅館業法上の許可取得には構造設備基準を満たす必要があり、建築基準法・消防法など他の法令への対応も欠かせません。まずは施設を管轄する保健所への事前相談から始め、要件や費用面で難しいと判断した場合は、売却という選択肢もあわせて検討することをおすすめします。

「ホテル活用も考えたが、まずは売却した場合の目安額を知りたい」という場合は、空き家買取.comの無料査定もあわせてご検討ください。

管理不全空き家とは？まず結論

「市区町村から『管理不全空家』に関する通知が来た」「自分の実家が管理不全空家に当てはまるのか気になる」——2023年（令和5年）の法改正をきっかけに、こうした不安を持つ方が増えています。

結論からお伝えすると、管理不全空家等とは、適切な管理が行われておらず、このまま放置すれば「特定空家等」（倒壊のおそれなど、より深刻な状態の空き家）に該当するおそれがある空き家を指します。いわば特定空家等の“予備軍”という位置づけで、2023年の法改正で新しく設けられた区分です（国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について、2026年8月15日確認）。

本記事では、管理不全空家等の定義・特定空家等との違い・判断基準を解説し、指定を避けるための対策まで紹介します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

管理不全空家等の定義｜法律上どう決まっている？

管理不全空家等は、空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「法」）第13条第1項において、「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等」と定義されています（国土交通省｜管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する指針、2026年8月15日確認）。

この定義を理解するには、まず「特定空家等」が何を指すかを知る必要があります。特定空家等は、法第2条第2項において、次の4つのいずれかの状態にあると認められる空家等と定義されています（同資料）。

• (イ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• (ロ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• (ハ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• (ニ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

管理不全空家等は、この4つの状態そのものではなく、「このまま放置すればこの4つのいずれかに該当することとなるおそれがある」段階の空き家を指します。つまり、まだ特定空家等ほど深刻な状態ではないものの、放っておくとそこに近づいていく空き家、というイメージです。

管理不全空家等は、放置すれば「保安上危険」「衛生上有害」「景観を著しく損なう」等の特定空家等の4要件に該当するおそれがある空き家を指す、2023年新設の区分です。

特定空家等との違い｜措置の重さが異なる

管理不全空家等と特定空家等は、対象となる状態の深刻さだけでなく、市区町村がとれる措置の重さも異なります。

区分	とれる措置	措置の重さ
管理不全空家等	指導（法第13条第1項）・勧告（同条第2項）	行政指導にとどまる
特定空家等	助言・指導・勧告・命令・行政代執行	命令違反には過料、代執行では強制解体も

国土交通省の指針では、「管理不全空家等については、周辺の生活環境に及ぼし得る影響の程度が特定空家等ほど大きくはなっていない状況であることに鑑み、命令や代執行のような強い公権力の行使に係る措置は規定されていない」とされています（同資料）。つまり、管理不全空家等の段階でとどまっている限り、行政代執行によって強制的に解体されることはありません。

ただし、指導を受けても状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれが大きいと市区町村が判断した場合には、勧告に進みます。さらに状態が悪化すれば、特定空家等として指定され、命令・行政代執行という重い措置の対象になり得ます。特定空家等に指定された場合の過料の金額・行政代執行までの詳しい流れは、以下の記事で解説しています。

あわせて読みたい空き家を放置するとどうなる？固定資産税6倍・過料・行政代執行のリスク空き家を放置するとどうなるか、固定資産税が最大6倍になる仕組みと罰則、行政代執行までの流れを段階ごとに解説します。2026年7月時点の制度に基づく内容です。›

管理不全空家等の措置は指導・勧告にとどまり、命令・行政代執行は規定されていません。ただし放置すれば特定空家等に進み、より重い措置の対象になり得ます。

管理不全空家等・特定空家等の判断基準

管理不全空家等・特定空家等に該当するかどうかは、全国一律の数値基準で機械的に決まるわけではなく、市区町村が次の4点を勘案して総合的に判断するとされています（同資料）。

• 周辺の状況による悪影響の程度：被害を受けうる建築物・通行人等が周辺に存在するか
• 空家等の状況による悪影響の程度：想定される悪影響が社会通念上許容される範囲を超えるか
• 危険等の切迫性：特定空家等として措置する場合は、管理不全空家等より危険等の切迫性が高い状態であることが前提
• その他の状況も勘案した総合的な判断：地域の実情（景観保全ルールの有無、大雪・台風等の影響を受けやすい地域かなど）も加味される

このため、「うちの実家は大丈夫」と自己判断するのではなく、外壁・屋根の破損、雑草の繁茂、ゴミの放置などが気になる場合は、早めに自治体の空き家対策担当窓口に相談することをおすすめします。

判断基準は全国一律の数値ではなく、周辺への悪影響の程度・危険等の切迫性・地域の実情などを踏まえた市区町村の総合判断です。

管理不全空家等に指定されるとどうなるか

指導を受けても状態が改善されない場合、市区町村は勧告に進むことができます。勧告を受けると、固定資産税等の「住宅用地特例」（敷地の固定資産税評価額を軽減する仕組み）の対象から除外され、税額が上がることがあります（国土交通省｜固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置、2026年8月15日確認）。特例の軽減率や税額の具体的な変化は、以下の記事で詳しく解説しています。

あわせて読みたい空き家を放置するとどうなる？固定資産税6倍・過料・行政代執行のリスク空き家を放置するとどうなるか、固定資産税が最大6倍になる仕組みと罰則、行政代執行までの流れを段階ごとに解説します。2026年7月時点の制度に基づく内容です。›

勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がるおそれがあります。数値の詳細は「空き家放置リスク」の記事を参照してください。

管理不全空家等に指定されないための対策

管理不全空家等に指定されないためには、日頃からの適切な管理が基本になります。窓を開けての通気、水道を流す通水、庭木・雑草の手入れ、郵便物の整理といった定期的な管理を続けることで、外壁・屋根の破損や雑草の繁茂といった「悪影響」の芽を摘むことができます。自分で管理する方法の具体的な頻度・チェックリスト、管理サービスに委託する場合の費用相場は、以下の記事にまとめています。

あわせて読みたい空き家の管理はどうする？自分でやる方法・費用相場と業者選び空き家の管理はどうするか、自分で管理する方法とチェックリスト、費用相場、空き家管理サービスの選び方までまとめて解説します。2026年7月時点の制度に基づく内容です。›
💬 管理不全空家等の入り口は、「気づいたら外壁が傷んでいた」「雑草が伸び放題だった」という日頃の管理不足であることがほとんどです。定期的な巡回だけでも、指定のリスクは大きく下げられます。

定期的な通気・通水・庭木の手入れなど日頃の管理を続けることが、管理不全空家等の指定を避ける基本的な対策です。

それでも管理が難しい場合の選択肢｜売却という判断

遠方に住んでいる、時間や費用をかけられないといった事情で管理を続けるのが難しい場合は、売却・買取によって空き家を手放すことも現実的な選択肢です。管理不全空家等に指定される前に手放してしまえば、指導・勧告のリスクや、勧告後の税額増加を心配する必要もなくなります。

管理を続けるコストと売却という選択肢の比較は、以下の記事でも詳しく解説しています。

あわせて読みたい空き家の管理はどうする？自分でやる方法・費用相場と業者選び空き家の管理はどうするか、自分で管理する方法とチェックリスト、費用相場、空き家管理サービスの選び方までまとめて解説します。2026年7月時点の制度に基づく内容です。›

管理を続けるのが難しい場合は、管理不全空家等に指定される前に売却・買取で手放すことも有力な選択肢です。

空き家買取.comの買取査定について

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「管理不全空家等に指定されるか不安」「管理を続けるのが難しい」という空き家でも、まずは無料査定のご相談が可能です。

よくある質問

Q1. 管理不全空き家の判断基準は？

全国一律の数値基準はなく、周辺への悪影響の程度・空家等の状況・危険等の切迫性・地域の実情などを踏まえて、市区町村が総合的に判断します。適切な管理が行われず、放置すれば特定空家等（保安上危険・衛生上有害・景観を著しく損なう等の状態）に該当するおそれがあると認められる空き家が対象です。

Q2. 管理不全空き家に指定されるとどうなりますか？

まず市区町村から指導を受けます。指導を受けても状態が改善されない場合は勧告に進み、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がるおそれがあります。命令・行政代執行のような強い措置は、管理不全空家等の段階では規定されていません。

Q3. 特定空き家と管理不全空き家の違いは何ですか？

管理不全空家等は「放置すれば特定空家等になるおそれがある」予備軍の段階で、措置は指導・勧告にとどまります。特定空家等はより深刻な状態で、助言・指導・勧告に加えて命令・行政代執行という強い措置の対象になり得ます。

Q4. 管理不全空き家の固定資産税はいつから上がりますか？

勧告を受けた場合に、翌年度から固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が上がるおそれがあります。指導の段階では住宅用地特例に影響はありません。具体的な軽減率・税額の変化は「空き家放置リスク」の記事で解説しています。

Q5. 管理不全空き家に指定されないためにはどうすればいいですか？

窓を開けての通気、水道を流す通水、庭木・雑草の手入れ、郵便物の整理といった定期的な管理を続けることが基本的な対策です。管理が難しい場合は、管理サービスへの委託や、指定される前に売却・買取で手放すことも選択肢になります。

まとめ｜早めの管理か、早めの決断を

管理不全空家等は、まだ特定空家等ほど深刻ではないものの、放置すればそこに近づいていく段階の空き家です。定期的な管理を続けることが基本的な対策ですが、管理を続けるのが難しい場合は、指定される前に売却・買取で手放すことも有力な選択肢です。空き家買取.comでは、管理に悩む空き家の無料査定を承っています。

空き家買取業者の選び方｜まず結論

「空き家を買取業者に相談したいが、どの会社を選べばいいのか分からない」——インターネットで検索すると多くの買取業者が見つかるため、こう悩む方は少なくありません。

結論からお伝えすると、良い買取業者を見分けるポイントは、宅地建物取引業の免許を正しく持っているかを公的に確認すること、複数社に査定を依頼して比較すること、契約前に条件をきちんと確認することの3つです。本記事では、特定の業者をランキング形式で紹介するのではなく、誰でも公的な情報にもとづいて業者を見分けられる方法を解説します。

本記事では、買取業者を選ぶときに確認したいポイント、免許の公的な確認方法、契約前の注意点までを解説します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

買取業者を選ぶときに確認したいポイント

空き家の買取業者を選ぶときは、次のような点を確認するとよいでしょう。

• 宅地建物取引業の免許を持っているか：不動産を業として売買するには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。免許の有無・免許行政庁は公的なシステムで確認できます（詳しくは次章）
• 買取実績・対応エリア：売りたい空き家のあるエリアでの買取に対応しているか、公式サイト等で確認する
• 査定の進め方が明確か：査定にかかる期間、必要書類、現地調査の有無などを事前に説明してくれるか
• 複数社に査定を依頼しているか：1社だけの提示額で判断せず、複数社を比較する（次々章で詳しく解説）

免許の有無・対応エリア・査定の進め方の明確さ・複数社比較の4点が、買取業者を選ぶときの基本的な確認ポイントです。

宅地建物取引業の免許を公的に確認する方法

不動産を業として売買・買取するには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。契約前に「この会社は宅建業免許を持っているか」を念のため確認しておきたい場合、国土交通省が提供する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、事業者の商号・名称等から、免許の有無・代表者名・所在地・免許行政庁（国土交通大臣免許か、都道府県知事免許か）等を調べることができます（国土交通省｜不動産取引に関するお知らせ、2026年8月15日確認）。

また、契約後の万が一に備えて、その業者が過去に行政処分を受けたことがないか確認したい場合は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者検索用ページ）」で、事業者名等から処分等の履歴の有無・種類・年月日を調べることができます。ただし、同資料によれば全都道府県の処分情報が網羅されているわけではないため、より正確な情報を求める場合は、上記の検索システムで免許行政庁を調べたうえで、当該免許行政庁に個別に問い合わせる必要があります（同資料）。

どちらのシステムも「国土交通省」の公式サイト内で検索エンジンから探すことができます。契約前にこうした公的な確認を行うことで、安心して査定・契約に進めます。

💬 「免許を持っているのは当たり前」と思われがちですが、契約前に念のため確認しておくと安心です。国土交通省が公式に提供している無料のシステムなので、気になる場合は活用してみてください。

宅建業免許の有無は国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、行政処分の履歴は「ネガティブ情報等検索サイト」で、それぞれ公的に確認できます。

複数社に査定を依頼して比較する重要性

買取価格は、業者ごとの得意分野・在庫状況・販売ルートによって差が出ることがあります。1社だけの提示額で判断せず、複数社に査定を依頼して比較することで、より納得のいく条件を見つけやすくなります。

査定を依頼する際は、提示された金額だけでなく、次のような条件もあわせて比較するとよいでしょう。

• 決済（入金）までにかかる期間
• 契約不適合責任（引き渡し後に見つかった欠陥について、売主が負う責任）の扱い
• 残置物（家財等）をそのまま引き渡せるかどうか
• 解体が必要かどうか、必要な場合の費用負担

買取価格や条件は業者によって差があるため、1社だけで決めず複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。

買取と仲介の違い｜業者選びの前提として

買取業者を選ぶ前提として、「買取」と「仲介」の違いを理解しておくことも大切です。仲介は不動産会社が買主を探して契約を仲立ちする方法で、契約が成立すると媒介報酬（仲介手数料）が発生します。一方、買取は不動産会社（買取業者）自身が直接買主になる方法で、仲介手数料はかかりません（不動産の買取と仲介の違いを徹底比較｜空き家はどちらで売るべき？）。

買取は、老朽化・再建築不可・境界未確定など、仲介では買い手が見つかりにくい物件でも売却しやすい点がメリットです。買取と仲介それぞれのメリット・デメリット、費用の違いは、以下の記事で詳しく比較しています。

あわせて読みたい不動産の買取と仲介の違いを徹底比較｜空き家はどちらで売るべき？不動産の買取と仲介の違いを比較表で徹底比較。価格・期間・仲介手数料の仕組みを2026年7月時点の一次情報で解説し、老朽化した空き家はどちらで売るべきか判断材料を紹介します。›

買取は不動産会社自身が直接買主になるため仲介手数料がかからず、仲介では見つかりにくい物件でも売却しやすいのが特徴です。

契約前に確認しておきたい注意点

査定額に納得して契約に進む前に、次の点をあらためて確認しておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。

• 契約書面の内容：買取価格・決済期日・契約不適合責任の扱いなどが書面で明記されているか
• 追加費用の有無：解体費用・測量費用など、査定額とは別にかかる費用がないか
• キャンセル時の条件：契約後にやむを得ずキャンセルする場合の条件・違約金の有無
• 担当者の説明の丁寧さ：疑問点にその場ではぐらかさず、きちんと説明してくれるか

契約書面の内容・追加費用の有無・キャンセル条件・担当者の説明の丁寧さを、契約前に確認しておきましょう。

空き家買取.comの買取査定について

本サイト「空き家買取.com」は、株式会社Triikuが運営しており、空き家・相続物件の直接買取を専門に行っています。

• 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（01）第111976号
• 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋2丁目39番3号 SVAX西新橋ビル4F
• 電話番号：03-6845-0996（受付時間 10:00〜19:00、年中無休）

（株式会社Triiku 公式サイト｜会社概要、2026年8月15日確認）

本記事で紹介した確認方法を参考に、複数社を比較したうえで、空き家買取.comにも無料査定のご相談をいただけます。

よくある質問

Q1. 空き家買取業者の宅建業免許はどうやって確認できますか？

国土交通省が提供する「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、事業者の商号・名称等から免許の有無・代表者名・所在地・免許行政庁を確認できます。

Q2. 買取業者が過去に行政処分を受けていないか確認できますか？

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者検索用ページ）」で確認できます。ただし全都道府県の処分情報が網羅されているわけではないため、より正確な情報が必要な場合は免許行政庁への個別問い合わせが必要です。

Q3. 空き家は買取と仲介どちらを選ぶべきですか？

早く現金化したい、老朽化・再建築不可などで仲介では売れにくい物件であれば買取が向いています。時間をかけてでも高値での売却を目指すなら仲介が向いています。詳しくは「買取と仲介の違い」の記事で比較しています。

Q4. 買取業者は1社だけに査定を頼めば十分ですか？

1社だけの提示額では適正な水準か判断しにくいため、複数社に査定を依頼して、金額だけでなく決済までの期間・契約不適合責任の扱いなどもあわせて比較することをおすすめします。

Q5. 買取を断られる空き家はありますか？

物件の状態や権利関係によっては、買取業者によって対応可否が分かれることがあります。老朽化や再建築不可などを理由に断られた場合でも、別の業者では対応できるケースもあるため、複数社に相談してみることをおすすめします。

まとめ｜公的な情報で確認してから契約を

空き家の買取業者を選ぶときは、宅建業免許の有無を公的に確認したうえで、複数社に査定を依頼して比較し、契約前には契約書面の内容をしっかり確認することが大切です。空き家買取.comでも、無料査定のご相談を承っています。

相続土地国庫帰属制度とは？まず結論

「使う予定のない土地を相続したが、管理の負担だけが重い」「売ろうにも買い手がつきそうにない」——そんな土地を、一定の条件のもとで国に引き渡せるのが「相続土地国庫帰属制度」です。

結論からお伝えすると、この制度は誰でも・どんな土地でも使えるわけではありません。建物がある土地や、担保権が設定された土地など、あらかじめ対象外とされる土地の条件が法律で定められています。また、審査手数料に加えて、10年分の管理費用相当額をまとめて納める「負担金」も必要です（法務省｜相続土地国庫帰属制度の概要、2026年8月14日確認）。

本記事では、制度の仕組み・申請できる人・引き取ってもらえない土地の条件・費用・申請の流れを、法務省の一次情報に基づいて解説します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。

制度の背景とポイント

相続土地国庫帰属制度は、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和3年法律第25号）に基づく制度で、令和5年（2023年）4月27日に施行されました。土地の利用ニーズの低下により、相続したものの手放したいと考える所有者が増え、所有者不明化・管理不全化を防ぐ目的で創設された制度です（同資料）。

制度のポイントは、次のとおりです。

• 相続・遺贈により土地の所有権を取得した人は、法務大臣に対して、その土地を国庫に帰属させることの承認を申請できる
• 法務大臣は、必要があれば職員による調査（実地調査を含む）を行う
• 承認申請された土地が「通常の管理・処分より多くの費用や労力がかかる土地」に該当しないと判断されれば、承認される
• 承認を受けた人が負担金を納付した時点で、土地の所有権が国庫に帰属する

相続土地国庫帰属制度は、令和5年4月27日に施行された、相続・遺贈で取得した土地を国に引き渡せる制度です。承認・負担金納付を経て土地の所有権が国庫に移ります。

申請できる人

申請できるのは、相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限る）によって土地の所有権や共有持分を取得した人です（同資料）。

• 単独所有の土地：相続等により土地の全部または一部を取得した人が申請できる
• 共有の土地：相続等により共有持分を取得した共有者が、共有者全員で共同して申請すれば利用できる
• 売買など相続等以外の原因で共有持分を取得した共有者がいても、相続等により共有持分を取得した共有者がいる場合は、共有者全員での共同申請が可能
• 制度開始（令和5年4月27日）より前に相続した土地も対象になる（数十年前に相続した土地でも対象）

一方、売買など相続等以外の原因で自ら土地を取得した人や、相続等により土地を取得することができない法人は、原則としてこの制度を利用できません。

申請できるのは、相続・遺贈で土地を取得した人です。共有の場合は共有者全員での申請が必要で、制度開始前に相続した土地も対象になります。

引き取ってもらえない土地の条件

すべての土地が引き取ってもらえるわけではありません。法律上、「却下事由」（該当すれば直ちに申請できない土地）と「不承認事由」（個別に費用・労力の過分性が判断される土地）の2段階の要件があります（同資料、法務省｜相続土地国庫帰属制度②③、2026年8月14日確認）。

申請の段階で却下される土地

• 建物がある土地
• 担保権（抵当権等）や使用収益権（賃借権等）が設定されている土地
• 通路その他、他人の使用が予定される土地（墓地・境内地、現に通路・水道用地・用悪水路・ため池として使われている土地など）
• 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地、所有権の存否・帰属・範囲について争いがある土地

審査の結果、不承認になる土地

• 一定の勾配・高さ（勾配30度以上かつ高さ5メートル以上）の崖があり、管理に過分な費用・労力がかかる土地
• 土地の通常の管理・処分を阻害する工作物・車両・樹木等が地上にある土地
• 除去しなければ通常の管理・処分ができない有体物が地下にある土地
• 隣接地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理・処分ができない土地（通行妨害・使用収益妨害があるケースなど）
• その他、通常の管理・処分に過分な費用・労力を要する土地（土砂崩落等の災害防止措置が必要な土地、鳥獣・病害虫被害のおそれがある土地など）

建物がある土地・担保権が設定された土地などは申請段階で却下されます。崖地や争訟が必要な土地などは、審査で個別に不承認となることがあります。

空き家がある土地は使える？

引き取ってもらえない土地の条件の1番目にあるとおり、建物（空き家を含む）が残っている土地は、そのままでは相続土地国庫帰属制度を利用できません。 制度を使うには、あらかじめ空き家を解体して更地にしておく必要があります。

解体費用の相場や、解体せずに空き家を手放す方法（買取・空き家バンクなど）は、以下の記事で詳しく比較しています。

あわせて読みたい空き家処分の方法7選｜費用と手間で徹底比較空き家を処分する7つの方法（売却・買取・賃貸活用・解体・空き家バンク・寄付・相続土地国庫帰属制度）を、費用と手間の面から比較します。2026年8月時点の一次情報に基づく内容です。›

建物がある土地は却下事由に該当し、この制度は利用できません。解体して更地にするか、空き家付きのまま売却（買取）するかを比較して検討しましょう。

費用｜審査手数料と負担金

制度の利用には、大きく分けて「審査手数料」と「負担金」の2種類の費用がかかります（法務省｜相続土地国庫帰属制度の概要、2026年8月14日確認）。

審査手数料｜土地一筆14,000円

審査手数料は、土地一筆あたり14,000円です。申請書に、審査手数料額に相当する収入印紙を貼って納付します。申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料は返還されません。

負担金｜10年分の管理費用相当額

承認を受けた人は、土地の種目ごとに、その管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定した「負担金」を納付する必要があります。負担金の具体例は、次のとおりです。

土地の種類	負担金の目安
宅地・田畑・その他の土地（雑種地・原野等）	面積にかかわらず原則20万円
一部市街地の宅地（面積に応じて算定）	100㎡で約55万円／200㎡で約80万円
農用地区域等・一部市街地の田畑（面積に応じて算定）	500㎡で約72万円／1,000㎡で約110万円
森林（面積に応じて算定）	1,500㎡で約27万円／3,000㎡で約30万円

なお、隣接する2筆以上の土地をまとめて申請する場合、法務大臣に申し出れば、面積を合算して1つの土地とみなして負担金を算定できる特例があります（例：市街化区域外の宅地100㎡×2筆を別々に申請すると20万円×2＝40万円だが、合算すれば200㎡×1として20万円で済む）。

審査手数料は土地一筆14,000円、負担金は宅地・田畑・その他の土地で原則20万円が目安です。市街地の宅地・農地は面積に応じて増額されます。

申請の流れ

申請は、次の流れで進みます（同資料）。

• ①相談・申請：帰属の承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門に、窓口または郵送で申請書を提出する（支局・出張所では受付不可）
• ②法務大臣（法務局）による要件審査・承認：必要に応じて実地調査が行われる。国有財産の管理担当部局や地方公共団体への照会も行われる
• ③負担金の納付：承認を受けた人が、10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する
• ④国庫帰属：負担金の納付をもって、土地の所有権が国庫に帰属する

申請書には、土地の位置・範囲を示す図面、隣接地との境界点を示す写真、土地の形状を示す写真、申請者の印鑑証明書が、全申請者に共通して必要です。遺贈によって土地を取得した場合や、登記名義人と申請者が異なる場合は、戸籍謄本や遺産分割協議書など追加の書類が必要になります。

なお、申請後、審査が完了するまでの間に申請者が亡くなった場合は、相続等があった日から60日以内に申請先の法務局へ申出をすることで、手続きを継続できます。

申請は土地所在地の法務局本局へ。審査・承認を経て負担金を納付した時点で国庫に帰属します。審査中に申請者が死亡した場合は60日以内の申出で手続きを継続できます。

空き家買取.comの買取査定について

本サイト「空き家買取.com」は、株式会社Triikuが運営しており、空き家・相続物件の直接買取を専門に行っています。

• 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（01）第111976号
• 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋2丁目39番3号 SVAX西新橋ビル4F
• 電話番号：03-6845-0996（受付時間 10:00〜19:00、年中無休）

（株式会社Triiku 公式サイト｜会社概要、2026年8月14日確認）

「相続した土地に空き家が残っていて、解体費用と負担金を合わせるとかなりの出費になりそう」という場合は、空き家付きのままでの買取査定もあわせてご検討ください。

よくある質問

Q1. 相続土地国庫帰属制度の負担金は、10年後にまた払う必要がありますか？

いいえ。負担金は、土地の管理に要する「10年分の標準的な費用」を考慮してあらかじめ算定した金額を、承認後に一括で納付する仕組みです。本記事の一次資料の範囲では、10年ごとに追加の負担金が必要になるという記載はありません。

Q2. 相続土地国庫帰属制度のデメリットは何ですか？

主なデメリットは、①建物がある土地・担保権が設定された土地など、引き取ってもらえない土地の条件が細かく定められていること、②審査手数料（14,000円/筆）に加えて負担金（原則20万円〜）がかかること、③申請から承認までに実地調査等を含む審査期間が必要なことです。

Q3. 相続土地国庫帰属制度の申請は誰に相談すればよいですか？

まずは、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）に相談できます。申請書類の作成を専門家に依頼したい場合は、司法書士・行政書士・弁護士等に相談する方法もあります。

Q4. 相続してから何年以内に申請しなければなりませんか？

申請期限はありません。制度開始（令和5年4月27日）より前に相続した土地も対象になるため、数十年前に相続した土地でも申請できます。

Q5. 相続土地国庫帰属制度が使えない場合、どうすればよいですか？

建物がある土地であれば解体して更地にすることで申請できる可能性があります。それでも崖地や権利関係の問題などで条件を満たせない場合は、売却（買取）や、そのまま所有を続けて管理する等の選択肢を検討することになります。相続した空き家・土地の選択肢全体は、以下の記事もあわせてご覧ください。

あわせて読みたい空き家を相続したらどうする？3つの選択肢と最初にやるべきこと空き家を相続したときに何から手をつければいいか、3つの選択肢（住む・貸す・売る）と、相続登記・管理・税金など最初にやるべきことを整理して解説します。2026年8月時点の一次情報に基…›

Q6. 費用はいくらかかりますか？

審査手数料が土地一筆あたり14,000円、負担金が土地の種類・面積に応じて原則20万円〜です。市街地の宅地や農用地区域等の田畑は、面積に応じてさらに高くなります。

まとめ｜使える土地かどうかをまず確認しよう

相続土地国庫帰属制度は、使う予定のない土地を手放す有力な選択肢のひとつですが、建物がある土地は対象外になるなど、誰でもすぐに使える制度ではありません。まずは自分の土地が却下事由・不承認事由に該当しないかを確認し、該当する場合は解体や売却など別の方法とあわせて検討することが大切です。

空き家付きのまま手放す方法を知りたい場合は、空き家買取.comの無料査定もあわせてご活用ください。

相続登記に必要な書類｜まず結論

「相続登記をしようと思ったけれど、何を集めればいいのか分からない」——相続登記の義務化をきっかけに、こうした声をよく聞くようになりました。

結論からお伝えすると、相続登記の必要書類は、相続の仕方によって3つのケース（法定相続分どおりに相続する場合／遺産分割協議で決めた割合で相続する場合／遺言書に従って相続する場合）で変わります。ただし、どのケースでも共通して必要になる基本書類があります。

本記事では、ケース別の必要書類一覧、各書類の取得先、有効期限の有無、法定相続情報一覧図の活用まで、順番に解説します。断りがない限り、本記事の内容は2026年8月時点の制度に基づいています。相続登記そのものの義務化・期限・過料については、以下の記事で詳しく解説しています。

あわせて読みたい相続登記の義務化とは｜期限2027年3月末・過料10万円2024年4月から相続登記が義務化されました。過去に相続した実家も対象で、期限は2027年3月31日。義務の内容・過料の条件・簡易な相続人申告登記・登録免許税の免税措置を、はじめて…›
書類を揃えたあとの申請の進め方は、以下の記事でステップごとに解説しています。

あわせて読みたい相続登記のやり方を5ステップで解説｜つまずきやすい点と対処法相続登記を自分で行う手順を、戸籍謄本の取得から法務局への申請・登記完了まで5ステップで解説します。窓口・郵送・オンラインの違いや、つまずきやすいポイントも法務局の一次情報に基づいて…›

ケース別・相続登記の必要書類一覧表

相続登記の必要書類は、法務局の様式でも「法定相続」「遺産分割」「遺言（公正証書・自筆証書）」「相続人に対する遺贈」といったケース別に申請書様式が分かれています（法務局｜不動産登記の申請書様式について、2026年8月11日確認）。代表的な2ケースの必要書類を整理すると、次のとおりです。

書類	法定相続分どおりに相続	遺産分割協議で相続
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式	必要	必要
相続人全員の戸籍謄本	必要	必要
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）	必要	必要
不動産を相続する人の住民票	必要	必要
固定資産評価証明書	必要	必要
遺産分割協議書	不要	必要
相続人全員の印鑑証明書	不要	必要（遺産分割協議を行った相続人分）
登記申請書	必要	必要

遺言書がある場合は、これに加えて遺言書（自筆証書遺言の場合は家庭裁判所の検認済証明書、または法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用している場合はその証明書）が必要になります。遺言の種類によって必要書類が変わるため、詳細は法務局の窓口や司法書士に確認することをおすすめします。

共通の基本書類に加え、遺産分割協議の場合は遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要です。

必要書類の取得先・取得方法

書類ごとに取得先が異なります。あらかじめ整理しておくと、収集の手間を減らせます。

• 戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍：本籍地の市区町村役場（郵送請求も可能な自治体が多い）
• 住民票・住民票の除票：住所地の市区町村役場
• 固定資産評価証明書：不動産の所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所）。ただし、毎年送付される「固定資産課税明細書」が手元にあれば、それで課税価格を確認できるため、新たに証明書を取得しなくてよい場合がある
• 印鑑証明書：住所地の市区町村役場
• 登記申請書：法務局のホームページからケース別の様式をダウンロードして自分で作成する（[法務局｜不動産登記の申請書様式について](https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html)、2026年8月11日確認）

被相続人の戸籍謄本一式は、「相続が開始したこと（所有者が死亡した事実）」と「法定相続人を特定すること（他に相続人がいないことを証明すること）」の2つの役割を持つ、最も重要な書類です。本籍地を転々としている場合は、複数の市区町村役場に請求する必要があり、収集に時間がかかることがあります（法務局｜登記手続ハンドブック（遺産分割協議編）、2026年8月11日確認）。

💬 本籍地が何度も変わっている方の戸籍謄本一式は、市区町村をまたいで請求することになり、思った以上に時間がかかります。相続登記の期限（相続を知った日から3年以内）から逆算して、早めに着手することをおすすめします。

戸籍謄本は本籍地、住民票は住所地、固定資産評価証明書は不動産所在地の市区町村役場で取得します。本籍地が複数ある場合は収集に時間がかかります。

必要書類に有効期限はある？

「せっかく集めた書類が期限切れになっていないか」という不安の声もよく聞きます。この点について、法務局の一次資料で確認できた内容を整理します。

遺産分割協議書に添付する相続人の印鑑証明書について、法務局の登記手続ハンドブックには「この印鑑証明書については、作成後3か月以内のものといった制約はありません」と明記されています（法務局｜登記手続ハンドブック（遺産分割協議編）、2026年8月11日確認）。銀行の相続手続などでは印鑑証明書に発行から3か月・6か月以内といった期限を求められることが多いため、相続登記でも同様に期限があると思い込みがちですが、この点は異なります。

一方で、相続人全員の戸籍謄本については、「被相続人（亡くなった方）が死亡した日以後の証明日のもの」が必要とされています（同資料、2026年8月11日確認）。これは有効期限というより、「相続開始後に取得したものであること」という条件です。すでに死亡日より前に取得していた古い戸籍謄本は、この条件を満たさないため、あらためて取り直す必要があります。

💬 「印鑑証明書は3か月以内」という思い込みで慌てて取り直す方がいますが、相続登記に関しては制約がないと明記されています。一方で、相続人の戸籍謄本は死亡日以降に取得したものである必要があるので、そこだけは注意してくださいね。

遺産分割協議書用の印鑑証明書に3か月以内といった制約はありません。相続人の戸籍謄本は、被相続人の死亡日以降に取得したものが必要です。

法定相続情報一覧図を使うと書類収集がラクになる

相続登記だけでなく、預貯金の解約や保険金の請求など、相続に関する手続きは複数の窓口で戸籍謄本一式の提出を求められることがあります。そのたびに戸籍謄本一式を集め直すのは大きな負担です。

こうした負担を軽減する仕組みが「法定相続情報証明制度」です。法務局に戸籍謄本一式と相続関係を一覧にした図（法定相続情報一覧図）を提出すると、法務局がその内容を確認したうえで、認証文付きの写しを無料で交付してくれます。以降の相続登記や各種相続手続では、戸籍謄本一式の代わりにこの一覧図の写しを提出することができます（法務局｜登記手続ハンドブック（遺産分割協議編）、2026年8月11日確認）。

複数の金融機関で相続手続を行う予定がある方や、相続人の数が多く戸籍謄本一式のコピー・原本還付のやり取りが煩雑になりそうな方は、早い段階でこの制度の利用を検討するとよいでしょう。

法定相続情報一覧図を取得しておくと、相続登記以外の各種相続手続でも戸籍謄本一式の提出を省略できます。

相続登記の必要書類チェックリスト

ここまでの内容を、実際に書類を集める際のチェックリストとして整理しました。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍（本籍地の市区町村）
• 被相続人の住民票の除票、または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本（相続開始後に取得したもの）
• 不動産を相続する人の住民票
• 固定資産評価証明書（不動産所在地の市区町村）
• 【遺産分割協議の場合】遺産分割協議書
• 【遺産分割協議の場合】相続人全員の印鑑証明書（登記申請人を除く）
• 【遺言がある場合】遺言書（自筆証書遺言は検認済証明書または保管制度の証明書）
• 登記申請書（法務局サイトから様式をダウンロードして作成）
• 登録免許税分の収入印紙（免税措置の対象か事前に確認）

登録免許税は原則として不動産の価額の0.4%ですが、土地の価額が100万円以下の場合など、一定の要件を満たせば免税になる措置があります。詳しくは以下の記事で解説しています。

あわせて読みたい相続登記の義務化とは｜期限2027年3月末・過料10万円2024年4月から相続登記が義務化されました。過去に相続した実家も対象で、期限は2027年3月31日。義務の内容・過料の条件・簡易な相続人申告登記・登録免許税の免税措置を、はじめて…›
登録免許税の具体的な計算方法・早見表・免税措置の要件は、以下の記事でさらに詳しく解説しています。

あわせて読みたい相続登記の登録免許税はいくら？計算方法と早見表・免税措置相続登記でかかる登録免許税の税率・計算方法を、早見表つきで解説します。2つの免税措置（期限2027年3月31日）と申請書の書き方、納付方法もあわせて紹介します。2026年8月時点の…›

共通書類・遺産分割協議書類・登記申請書までを一覧化しました。免税措置の対象かどうかも事前に確認しておきましょう。

自分で集める？司法書士に頼む？

必要書類は自分で収集し、登記申請書も自分で作成することができます。法務局のホームページには様式・記載例が公開されているため、時間をかけられる方であれば自分で進めることも可能です（法務局｜不動産登記の申請書様式について、2026年8月11日確認）。

一方で、本籍地を何度も転々としている、相続人の数が多い、相続人の中に連絡が取りづらい人がいるといった事情がある場合は、書類収集だけでもかなりの時間と手間がかかります。こうしたケースでは、司法書士に依頼して書類収集から申請まで代行してもらう方法もあります。

💬 「自分でやってみたけれど、途中で心が折れてしまった」という相談も少なくありません。無理に自分だけで抱え込まず、状況が複雑な場合は早めに司法書士に相談するのも一つの選択肢です。

シンプルなケースは自分での申請も可能ですが、相続人が多い・本籍地が複数あるなど複雑な場合は司法書士への依頼も検討しましょう。

空き家買取.comの買取査定について

本サイト「空き家買取.com」は、株式会社Triikuが運営しており、空き家・相続物件の直接買取を専門に行っています。

• 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（01）第111976号
• 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋2丁目39番3号 SVAX西新橋ビル4F
• 電話番号：03-6845-0996（受付時間 10:00〜19:00、年中無休）

（株式会社Triiku 公式サイト｜会社概要、2026年8月11日確認）

相続登記の書類集めと並行して、「相続した実家をどうするか決まっていない」「そもそも売却するかどうか迷っている」という場合は、買取査定のご相談も承っています。相続登記が完了していない段階でも、まずは物件の状況を伺うことは可能です。

よくある質問

Q1. 相続登記の必要書類の一覧表はありますか？

法定相続分どおりに相続する場合と、遺産分割協議で相続する場合とで、必要書類が一部異なります。共通する基本書類は、被相続人の戸籍謄本一式・相続人の戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書・登記申請書です。遺産分割協議の場合は、これに遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が加わります。

Q2. 相続登記の必要書類に有効期限はありますか？

遺産分割協議書に添付する印鑑証明書には、法務局の資料上「作成後3か月以内」といった制約はないとされています。一方、相続人の戸籍謄本は、被相続人の死亡日以降に取得したものである必要があります。

Q3. 相続登記で法定相続情報一覧図を利用する場合、必要書類はどう変わりますか？

法定相続情報一覧図の写しがあれば、以降の相続登記や各種相続手続で、被相続人・相続人の戸籍謄本一式の提出を省略できます。一覧図自体の取得には、通常どおり戸籍謄本一式を法務局に提出する必要があります。

Q4. 相続登記の必要書類はどこでもらえますか？

戸籍謄本は本籍地の市区町村役場、住民票は住所地の市区町村役場、固定資産評価証明書は不動産所在地の市区町村役場でそれぞれ取得します。登記申請書は法務局のホームページから様式をダウンロードして自分で作成します。

Q5. 相続人が1人の場合、必要書類は少なくなりますか？

相続人が1人の場合は遺産分割協議が発生しないため、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は不要になります。ただし、被相続人の戸籍謄本一式や、相続人自身の戸籍謄本・住民票などの基本書類は、相続人が1人の場合でも必要です。

Q6. 相続登記の必要書類はどうやって取得しますか？

本籍地・住所地・不動産所在地がそれぞれ異なる市区町村役場に、窓口または郵送で請求します。窓口が遠方の場合は、郵送請求に対応しているか事前に各役場のホームページで確認するとスムーズです。

まとめ｜まずは戸籍謄本一式の収集から

相続登記の必要書類は、相続の仕方によって内容が変わりますが、まず着手すべきは被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式の収集です。本籍地が複数にまたがっている場合は、それだけで時間がかかることもあるため、期限（相続を知った日から3年以内）から逆算して早めに動き出すことをおすすめします。

書類集めや申請書の作成に不安がある場合は、司法書士への相談も選択肢です。また、相続した実家の扱いに迷っている段階であれば、登記の完了を待たずに、まず物件の状況を整理するところから始めても構いません。空き家買取.comでは、そうした段階からのご相談も承っています。