空き家を放置するとどうなるか｜結論から
空き家を放置すると、どうなるのでしょうか。まず結論からお伝えします。
土地の固定資産税（毎年支払う税金）が、最大で6倍になることがあります。さらに、自治体が「行政代執行（役所が所有者の代わりに強制的に解体する仕組み）」を行った場合、その解体費用は所有者が全額支払うことになります。
ただし、いきなりそうなるわけではありません。空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「法」）という法律で、段階を踏んで進むと決まっています。どの段階で気づいて動くかによって、負担の大きさは大きく変わってきます。
本記事では、空き家を放置した場合にたどる段階を順番に整理し、固定資産税が上がる仕組み、命令違反・行政代執行にまつわる罰則や費用負担、そして放置する前にとれる選択肢をわかりやすく解説します。断りがない限り、本記事の内容は2026年7月時点の制度に基づいています。
空き家放置で固定資産税が最大6倍になるのは「勧告」を受けたときで、そこに至るまでには段階を踏む猶予があります。
- 税額が上がるのは勧告を受けた翌年の1月1日から。空き家というだけでは上がらない
- 命令に従わないと過料50万円以下、行政代執行になると解体費用は全額自己負担
- 指導・勧告の初期段階なら、まだ売却・買取・活用で負担を抑えられる
空き家放置リスクの全体像
「空き家を放置するとどうなるか」を、まず一覧で確認しましょう。放置による影響は、大きく次の4つに分けられます。
| 分類 | 主な内容 |
|---|---|
| 税金 | 固定資産税・都市計画税の「住宅用地特例」（税金を安くしてくれる仕組み）が外れ、税額が最大6倍になる |
| 行政処分 | 指導・勧告・命令・行政代執行という段階を踏み、最終的に強制的に解体される |
| 物理的リスク | 老朽化による倒壊・部材の落下、放火・不法侵入、近隣への悪臭・害虫被害など |
| 金銭負担 | 行政代執行の解体費用は所有者が全額負担。命令に従わないと過料（行政上の罰金のようなもの）もある |
この4つはバラバラではなく、つながっています。管理が行き届かない状態が続くほど物理的リスクが高まり、それが行政処分のきっかけになります。行政処分が進むほど、税金や金銭負担も重くなっていく、という関係です。
相談者うちの実家、まだ倒れそうなほどではないので大丈夫ですよね？
福田宅建士
実はそう言い切れません。屋根の傷みや庭の荒れといった程度でも「管理不全空家等」として指導の対象になり得ます。まずは今の状態がどの段階に近いか、次の流れで確認してみましょう。
空き家放置のリスクは税金・行政処分・物理的リスク・金銭負担の4つが連動して重くなっていきます。
空き家放置から行政代執行までの流れ（時間軸）
ここが本記事でいちばん大切なポイントです。空き家を放置しても、いきなり自治体が家を壊しにくるわけではありません。法律で決まった段階を、順番に踏んでいきます。まずは全体の流れを図で確認してから、各段階を詳しく見ていきましょう。
図: 空き家放置から行政代執行までの流れ。「勧告を受けた翌年の1月1日」を境に税額が変わる分かれ目になる。
図の中でとくに注目してほしいのが、④「勧告」を受けたあとの⑤「翌年1月1日」です。この日を境に、税金の計算方法が変わります（仕組みは次の章で詳しく説明します）。この日までに手を打てるかどうかが、負担額を左右する分かれ目になります。
相談者放置していると、ある日いきなり役所が家を壊しにくるのでしょうか？
福田宅建士
いきなりではありません。指導→勧告→命令→行政代執行と、法律で決まった段階を順番に踏みます。どの段階でも、所有者自身が改善すれば止められます。
段階ごとの中身を、もう少し詳しく見ていきましょう。国土交通省のガイドラインに基づく流れは、次のとおりです。
- 指導（管理不全空家等）：「このまま放置すると『特定空家等』になってしまうおそれがある家」（管理不全空家等）に対して、市区町村（役所）がまず「改善してください」と指導します。
- 勧告（管理不全空家等）：指導を受けても状態が改善されない場合、役所は具体的な改善措置を「勧告」します。勧告とは、指導より一段階強い、公式な改善要求のことです。この勧告を受けた時点で、その土地は固定資産税を安くしてくれる「住宅用地特例」の対象から外れます。
- 翌年1月1日までに直さないと税額に反映される：固定資産税は、毎年1月1日（これを「賦課期日」＝税額を決める基準日といいます）時点の状態をもとに、1年分がまとめて計算されます。勧告を受けたあと、この1月1日を迎えるまでに状態を改善できなければ、その年度から住宅用地特例のない、高い税額（最大6倍）が課税されます。
- 特定空家等としての助言・指導：管理不全空家等として勧告を受けたあとも改善されず、より危険な「特定空家等」に該当すると判断された場合、あらためて指導からやり直しになります（管理不全空家等の手続きとは別に、最初から始まります）。
- 勧告（特定空家等）：それでも改善しなければ、期限を決めて改善が勧告されます。この勧告でも住宅用地特例は外れます（すでに外れている場合はそのまま継続します）。
- 命令：正当な理由がないのに勧告に従わなかった場合、役所は期限を決めて改善を「命令」できます。**命令に従わないと、50万円以下の過料（行政上の罰金のようなもの）**が科されることがあります。
- 行政代執行：命令された内容を実行しない、実行が不十分、または期限までに終わりそうにない場合、役所が所有者に代わって解体などを行います。これが「行政代執行」です。代執行にかかった費用は、所有者が全額支払うことになります。
つまり、「管理不全空家等」の段階から数えると、指導→勧告→（特定空家等に該当）指導→勧告→命令→行政代執行という6段階を経て、ようやく強制的な解体に至ります。逆にいえば、このどの段階でも所有者自身が改善すれば、勧告は取り消され、住宅用地特例も元に戻ります。
なお、国土交通省の集計によると、平成27年5月から令和5年3月までの累計で、特定空家等に対する勧告は3,078件、命令は382件、行政代執行は180件行われています（国土交通省｜固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置、2026年7月31日確認）。勧告に至る件数に比べると、命令・代執行まで進むケースは限られていますが、ゼロではありません。
「管理不全空家等」は2023年の法改正で新設された区分
2023年（令和5年）の法改正で、新しい区分ができました。それまでは「特定空家等」（倒壊のおそれや著しい衛生上の悪影響など、すでに危険な状態の空き家）だけが対象でしたが、これに加えて「管理不全空家等」（このまま放置すれば特定空家等になりそうな、いわば予備軍の空き家）という区分が新設されました（国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について、2026年7月31日確認）。
この改正により、屋根や外壁が傷んでいる、雨水が入り込んだ跡があるといった、まだ倒壊するほどではない空き家でも、指導・勧告の対象になり得るようになりました。「うちはまだそこまでひどくないから大丈夫」とは、もう言い切れなくなっているということです。
例えば、親から相続した築40年の実家を、誰も住まないまま数年間放置していたとします。屋根の一部が傷み、庭の草木が伸び放題になっている——この程度でも、今の制度では「管理不全空家等」として指導の対象になり得ます。「倒壊しそうなほどボロボロでなければ大丈夫」という感覚は、もう当てはまらないのです。
自己診断チェックリスト｜今どの段階に近いか
自分の空き家が今どのあたりの段階にありそうか、次のチェックリストで確認してみましょう。当てはまる項目が多いほど、対応を急いだほうがよい段階に近づいています。
- 役所（市区町村の空き家対策担当課など）から、これまでに連絡や書面を受け取ったことがある
- 前回の連絡・訪問から半年以上、特に対応をしていない
- 建物の屋根・外壁が傷んでいる、雨水が入り込んだ跡があるなど、見た目にも劣化がわかる
- 庭木や雑草が伸び放題になっている、敷地内にゴミや残置物が放置されている
- 「改善してください」という指導・勧告の文書が届いたことがある、または届いたまま対応していない
1つでも当てはまる場合は、まだ税負担を抑えたまま対応できる段階である可能性が高いですが、複数当てはまる場合は、すでに指導・勧告の対象になっている、あるいは近づいているおそれがあります。心当たりがある場合は、放置を続ける前に、お住まいの市区町村の窓口へ現在の状況を確認することをおすすめします。
放置は指導→勧告→命令→行政代執行と段階的に進み、どの段階でも改善すれば止められます。
固定資産税が「最大6倍」になる仕組みを正確に理解する
「空き家 放置」で調べると必ず出てくる「固定資産税6倍」という言葉。これは大げさな表現ではなく、「住宅用地特例」という制度が外れることで実際に起こりうる数字です。仕組みを、順を追って見ていきましょう。
住宅用地特例とは
固定資産税・都市計画税には、人が住むための家が建っている土地（住宅用地）の税負担を軽くしてくれる「住宅用地特例」という制度があります。国土交通省の資料によると、軽減の割合は次のとおりです（国土交通省｜固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置、2026年7月31日確認）。
| 区分 | 対象面積 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 1/6に減額 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 1/3に減額 |
つまり、200㎡以下の小規模住宅用地であれば、更地（建物のない土地）の場合に比べて、税額を計算するもとになる評価額（これを課税標準といいます）が6分の1まで下がります。逆にいえば、この特例が外れると、課税標準は6分の1から本来の1（更地と同じ）に戻るため、税額は理論上、最大6倍になり得るのです。
例えば、住宅用地特例のおかげで、本来なら年間36万円かかるはずの土地の固定資産税が、年間6万円になっていたとします（あくまで一例の金額です。実際の税額は評価額によって異なります）。特例が外れると、この6万円が本来の36万円に戻る——これが「最大6倍」の中身です。
図: 住宅用地特例が外れた場合の固定資産税の実額イメージ（一例）。
特例が外れるのは「勧告」を受けたとき
住宅用地特例が外れるのは、「空き家である」というだけでは起こりません。市区町村から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けたときに、その土地が住宅用地特例の対象から外れます（同資料）。逆にいえば、指導を受けた段階では、まだ特例は続いています。
また、勧告を受けたあとに改善し、勧告が取り消されれば、住宅用地特例は元に戻ります。「一度でも空き家になったら、税金は上がったまま二度と戻らない」という制度ではありません。ここは誤解されやすいポイントなので、覚えておいてください。
税額が最大6倍になるのは「勧告」を受けたときだけ。改善すれば特例は元に戻ります。
罰則・費用負担のまとめ
放置を続けた場合に発生しうる、お金の面でのペナルティ（罰則・負担）を整理します（国土交通省｜管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）、2026年7月31日確認）。
- 報告拒否・虚偽報告：役所からの報告の求めに応じない、またはウソの報告をした場合、20万円以下の過料
- 命令違反：役所の命令に従わなかった場合、50万円以下の過料
- 行政代執行の費用：代執行にかかった作業員の人件費・業者への支払い・材料費などの実費は、すべて所有者（義務者）に請求されます。国税・地方税に次いで優先的に回収される権利（先取特権）が設定されており、支払いが滞ると財産の差し押さえなど、強制的な取り立ての対象になることもあります。
外れた場合の税額
50万円命令違反の
過料上限
20万円報告拒否・虚偽報告の
過料上限
なお、代執行によって借地（借りている土地）に建つ建物が解体された場合でも、借地権（土地を借りる権利）自体が自動的になくなるわけではないなど、解体後の権利関係にも注意が必要です。
相談者行政代執行になった場合、解体費用はどのくらい請求されるのでしょうか？
福田宅建士
作業員の人件費・業者への支払い・材料費などの実費が、すべて所有者に全額請求されます。しかもこれは税金が上がる話とは別に、まるごと追加でかかる費用です。
例えば、命令に従わず行政代執行になり、解体費用が200万円かかったとします（あくまで一例の金額です）。この200万円は、所有者に全額請求されます。しかも、これは税金が上がる話とは別に、まるごと追加でかかる費用です。
過料は最大50万円、行政代執行の費用は全額自己負担。税金の上昇とは別にのしかかります。
なぜ放置してしまうのか、放置する前にとれる選択肢
ここまでの内容は、少し重く感じたかもしれません。ですが実際には、「よし、放置しよう」と決めている人はほとんどいません。多くの場合、次のような事情で、気づいたら時間が経ってしまっているのです。
- 相続はしたけれど、遠方に住んでいてなかなか見に行けない
- 誰が管理・処分するか、相続人どうしの話し合いがまとまっていない
- 解体費用や修繕費用の負担が重く、つい後回しにしてしまう
- 「まだ大丈夫」と思っているうちに、実は指導・勧告の対象になっていた
相談者まさに自分のことです。忙しくてつい後回しにしてしまっていますが、まだ間に合うでしょうか？
福田宅建士
指導や勧告の初期段階であれば、まだ税負担を抑えたまま対応できる余地があります。放置する期間を長引かせる前に、今の段階を確認するところから始めてみましょう。
放置を続ける前にとれる選択肢は、大きく3つあります。
- 売却する：仲介（不動産会社に間に立ってもらい、買主を探してもらう方法）での売却は、立地や状態がよければ相場に近い価格が期待できます。ただし、内覧対応や買主探しに時間がかかることもあります。売却の流れや費用・税金は[空き家売却の完全ガイド](/column/akiya-baikyaku/)で詳しく解説しています
- 買取に出す：不動産会社が直接買い取る方法です。老朽化した空き家や、[再建築不可物件](/column/saikenchiku-fuka/)（建て替えができない土地の物件）でも対応できる場合があります。早く手放したい、遠方でのやり取りの手間を減らしたい、という方に選ばれています
- 活用する：賃貸に出す、更地にして土地として活用するなど、手放さずに収益化する方法もあります。ただし、修繕費用や管理の手間はその間ずっとかかり続けます。すぐに手放す予定がない場合の管理方法は[空き家の管理はどうする？](/column/akiya-kanri/)もあわせてご覧ください。誰に相談すればいいか分からない場合は、市町村長が指定した[空家等管理活用支援法人](/column/akiya-kanri-katsuyou-shienhoujin/)という相談窓口もあります。ホテル・ゲストハウスとして活用する方法は[空き家をホテル・ゲストハウスとして活用する方法](/column/akiya-shukuhaku-katsuyou/)で解説しています
売却・買取・活用のほかにも、解体して更地にする、空き家バンクに登録する、相続土地国庫帰属制度を使うといった選択肢があります。7つの処分方法を費用と手間の面から比較したい場合は、以下の記事もあわせてご覧ください。
あわせて読みたい空き家処分の方法7選｜費用と手間で徹底比較空き家を処分する7つの方法（売却・買取・賃貸活用・解体・空き家バンク・寄付・相続土地国庫帰属制度）を、費用と手間の面から比較します。2026年8月時点の一次情報に基づく内容です。
例えば、勧告を受けたにもかかわらず何も対応せず3年間放置したとします。前章の例（住宅用地特例ありで年6万円、特例が外れると年36万円）をもとに考えると、特例が外れた分の差額は年30万円です。これを3年間放置すると、差額だけで90万円の追加負担になります（あくまで一例の金額です。実際の税額は評価額により異なります）。放置する期間が長引くほど、この差額は積み上がっていきます。
例えば、遠方に住んでいて実家の管理が難しく、すでに役所から指導の連絡を受けているようなケースでは、「まず今の段階を確認し、放置を続けるリスクと早めに手放すメリットを比べてみる」というのが、現実的な一歩になります。
空き家買取.comでは、老朽化が進んだ空き家や、権利関係が複雑な物件についても、買取のご相談を受け付けています。指導・勧告の対象になっている、特例が外れて税額が変わりそうで不安、という場合も、まずは今の状況を整理するところからご相談いただけます。
選択肢は売却・買取・活用の3つ。放置期間が長引く前に、今の段階を確認して動くのが安全です。
空き家買取.comの買取査定について
本サイト「空き家買取.com」は、株式会社Triikuが運営しており、空き家・相続物件の直接買取を専門に行っています。
- 宅地建物取引業免許番号：東京都知事（01）第111976号
- 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋2丁目39番3号 SVAX西新橋ビル4F
- 電話番号：03-6845-0996（受付時間 10:00〜19:00、年中無休）
（株式会社Triiku 公式サイト｜会社概要、2026年7月31日確認）
公式サイトの「CASE STUDY」欄には、愛媛県西条市の「ゴミ屋敷」状態だった物件を220万円で買取した事例が掲載されており、管理不全・特定空家等に近い状態の物件にも対応してきた実績が確認できます（株式会社Triiku 訳あり物件買取事業ページ、2026年7月31日確認）。
「指導・勧告を受けて不安」「早く手放して負担を減らしたい」という場合は、買取査定のご相談も承っています。
よくある質問
Q. 空き家を放置するとどうなりますか？
放置を続けると、まず市区町村から「管理不全空家等」「特定空家等」としての指導を受けます。それでも改善しなければ、勧告、命令、最終的には行政代執行（強制的な解体）へと進む可能性があります。勧告を受けた時点で固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がることもあります。
Q. 空き家を放置すると固定資産税はどのくらい上がりますか？
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）で住宅用地特例が外れた場合、課税標準が1/6から1に戻るため、理論上は税額が最大6倍になり得ます。ただし特例が外れるのは「勧告」を受けた場合であり、単に空き家であるだけでは発生しません。
Q. 空き家放置の罰則はどのようなものがありますか？
市区町村長の命令に違反した場合は50万円以下の過料、報告徴収に対する拒否や虚偽報告をした場合は20万円以下の過料が定められています。さらに行政代執行が行われた場合は、その費用が所有者に全額請求されます。
Q. 「特定空家等」と「管理不全空家等」はどう違いますか？
特定空家等は、倒壊のおそれや著しい衛生上の悪影響など、すでに危険な状態にあると認められる空き家です。管理不全空家等は2023年の法改正で新設された区分で、まだそこまで危険ではないものの、このまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある空き家を指します。管理不全空家等の段階でも指導・勧告の対象になり、勧告を受ければ住宅用地特例が外れます。
Q. 勧告を受けたあとに改善すれば、税金は元に戻りますか？
改善措置が確認されれば、勧告は撤回され、住宅用地特例の要件を満たす状態に戻った時点から特例の対象になります。「一度勧告を受けたら税金が上がったまま戻らない」という制度ではありません。
まとめ｜放置する前に「今どの段階か」を確認する
- 税額が最大6倍になるのは「勧告」を受けた翌年の1月1日から
- 命令違反は過料50万円以下、行政代執行は解体費用が全額自己負担
- 指導・勧告の初期段階なら、売却・買取・活用で負担を抑えられる余地がある
空き家を放置した場合の道のりは、指導→勧告→（特定空家等への該当）助言・指導→勧告→命令→行政代執行という段階を踏みます。固定資産税が最大6倍になるのは、このうち「勧告」を受け、住宅用地特例が外れることが原因であり、単に空き家のまま置いているというだけで自動的に発生するものではありません。
裏を返せば、指導や勧告の初期段階であれば、まだ税負担を抑えたまま対応できる余地があるということです。相続した実家をどうするか迷っている、すでに自治体から連絡を受けているという場合は、放置する期間を長引かせる前に、売却・買取・活用のいずれかの選択肢を検討することをおすすめします。
